나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3086 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 561-14 성도빌라 지층지02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '중동역' 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 판매시설, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 지층 지02호로서,
외벽 : 드라이빜트 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형인 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경3086 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 561-14 성도빌라 지층 지02호

용도: 다세대주택

감정가: 71,000,000원

토지면적: 14.63㎡ (약 4.43평)

건물면적: 37.06㎡ (약 11.21평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

특이사항: 토지거래허가구역

주의사항: 토지거래허가구역

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '중동역' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 판매시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본건의 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 말소기준권리인 농협은행의 근저당권(2013년 5월 7일 접수, 33,840,000원)보다 후순위 권리들은 모두 말소됩니다.

임차인 현황으로는 채정희 씨가 보증금 50,000,000원, 차임 0원에 거주 중인 것으로 확인됩니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없어(2025년 11월 7일 배당신고일자) 임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

등기부등본상 채무 총액은 33,840,000원이며, 경매개시결정은 농협은행에 의해 2025년 8월 27일에 이루어졌습니다.

4. 상권분석

본건은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례들을 통해 시세를 파악할 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 2025년 12월에 거래된 사례들은 다음과 같습니다.

* 59.66㎡ 면적의 신풍맨션(A동)이 20,000,000원에 거래되었습니다. (3.3058㎡당 약 335,200원)

* 36.92㎡ 면적의 삼현빌라103동이 15,500,000원에 거래되었습니다. (3.3058㎡당 약 420,000원)

* 57.23㎡ 면적의 리마빌비동이 16,900,000원에 거래되었습니다. (3.3058㎡당 약 295,000원)

본건의 감정가는 71,000,000원이나, 최근 유사 면적의 거래가들은 15,500,000원에서 20,000,000원 사이의 가격으로 거래되었습니다. 이는 감정가와 실제 시장 거래가 사이에 상당한 격차가 존재함을 시사합니다. 제공된 시세 정보에 따르면, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 슬라브 지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 지하 1층 지02호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등을 구비하고 있으며, 현재 공동주택으로 이용 중입니다. 토지는 정방형으로서 건부지로 이용 중입니다. 본건으로의 출입은 북측 포장도로를 이용합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 유효기간은 2026년 8월 25일까지입니다. 따라서 낙찰자는 관련 법규에 따라 토지거래허가를 취득해야 할 수 있습니다. 이는 거래 과정의 복잡성과 시간 지연을 초래할 수 있습니다.

* 지하층 물건: 본건은 지하층에 위치하고 있어, 일반 지상층에 비해 일조량, 환기, 습도 등에서 불리할 수 있으며, 이는 향후 가치 평가 및 매각 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가는 71,000,000원이지만, 최근 거래된 유사 면적 물건들의 시세는 15,500,000원에서 20,000,000원 사이로, 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 재확인 및 면밀한 시장 분석이 필요함을 의미합니다.

* 임대관계 미상: 등기부상 채정희 씨 외 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 추가적인 점유 관계나 미납 관리비 등의 발생 여부를 확인해야 합니다.

* 주변 환경: 일반적으로 현장 답사를 통해 인근 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)의 유무 및 소음, 악취 등 생활 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인을 직접 확인하는 것이 필수적입니다. 현재까지 파악된 바로는 해당 주소지 인근에 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없으나, 상세한 현장 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 권리관계가 비교적 깨끗한 편입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담이 없습니다. 그러나 토지거래허가구역이라는 점, 지하층 물건이라는 점, 그리고 무엇보다 감정가와 최근 시장 시세 간의 큰 괴리가 존재한다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 낙찰 시 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 거래가 이루어진 사례들이 있어, 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 상대적으로 저렴한 시세 반영 가능성: 제공된 최근 시세 데이터를 바탕으로 감정가보다 낮은 수준에서의 투자가 가능할 수 있습니다.

* 도심 접근성: 지하철역 인근에 위치하여 도심 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 시세 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적의 다세대주택이 15,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 71,000,000원으로, 시세와의 차이가 상당합니다. 지하층이라는 점과 토지거래허가구역이라는 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 25,000,000원에서 35,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다. 단, 이는 제공된 제한적인 정보에 근거한 추정치이며, 실제 시장 상황, 물건의 정확한 상태, 현장 답사 결과, 경쟁 입찰 현황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 물건의 가치를 재평가하고, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.