나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34211 [1] 경기도 부천시 오정구 삼정동 349-1 에스케이다정애 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 ""약대초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 제4층 제402호로서,
외벽: 외장타일 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, ""공동주택 및 근린생활시설""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(약대초-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34211 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경기도 부천시 오정구 삼정동 349-1 에스케이다정애 4층402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 342,000,000원

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역입니다. 본건은 약대초등학교 북측 인근에 소재합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

토지 면적: 37.12㎡ (약 11.23평)

건물 면적: 57.34㎡ (약 17.35평)

토지 지분: 37.118㎡

건물 지분: 57.34㎡

건축물 표제부 상 주요 내용:

주소: 경기도 부천시 오정구 삼정동 349-1

주용도: 제1종근린생활시설 (단독주택, 근린생활시설 병기)

건축년도: 1978년 1월 1일

구조: 블록구조

경매 물건 이용 현황 (감정평가서 기준):

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호

이용 상태: 다세대주택

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

참고: 건축물 표제부 상의 정보와 경매 물건의 실제 이용 현황 및 구조에 일부 차이가 있을 수 있습니다. 경매 대상은 5층 건물 내 다세대주택임을 명확히 합니다.

1.4. 감정평가 요약

본건은 경기도 부천시 오정구 삼정동 소재 ""약대초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대입니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 제4층 제402호로서, 외벽은 외장타일 마감 등이고 창호는 샷시창입니다.

토지는 사다리형의 토지로서, ""공동주택 및 근린생활시설""의 건부지로 이용중입니다.

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통입니다.

인접 도로상태로 본건 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대/절대보호구역(약대초), 과밀억제권역 등이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 교통

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경

주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 남측으로 폭 약 15m 내외의 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 (갑1, 2019-09-27)

공유자전원지분 전부이전 (갑2, 2020-08-18)

주택임차권 (을3, 2023-12-01, 권리자: 김순규, 금액: 339,000,000원, 인수 조건)

압류 (갑3, 2024-12-26, 권리자: 부천시, 말소 기준 권리)

강제경매 (갑4, 2025-08-13, 권리자: 서울보증보험, 금액: 323,520,000원, 말소 대상)

등기부 채권 총액: 339,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 339,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-18

확정일자: 2020-07-20

배당신고일자: 2023-12-01

대항력: 있음

비고:

임차인: 서울보증보험주식회사

보증금: 339,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-08-18

확정일자: 2020-07-20

배당신고일자: 2023-12-01

대항력: 있음

비고:

3.3. 권리 인수 및 소멸 분석

말소 기준 권리: 부천시 압류 (갑3, 2024-12-26)

매각으로 소멸되는 권리: 말소 기준 권리보다 후순위인 강제경매 (갑4), 주택임차권 (을3) 등은 원칙적으로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 주택임차권 (을3, 김순규)은 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 인수 보증금은 339,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 시세

부천시 오정구 삼정동 일대 최근 다세대/연립주택 매매 사례 (전용면적 기준, 단위: 만원):

2026년 3월: 49.02㎡ (연립), 13,600

2025년 12월: 64.04㎡ (다세대), 15,000

2025년 12월: 54.54㎡ (다세대), 7,300

본건 건물 면적: 57.34㎡ (약 17.35평)

4.2. 시세 분석

인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가는 54.54㎡(약 16.5평) 기준 7,300만원에서 64.04㎡(약 19.4평) 기준 15,000만원으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 342,000,000원으로, 건물 면적(57.34㎡)당 약 5,960,000원/㎡ (약 1,970만원/평) 수준입니다.

이는 최근 실거래가 시세(약 134만원/㎡ ~ 277만원/㎡)와 비교 시 감정가가 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 339,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이는 실질적인 총 취득 비용을 현저히 증가시키며, 감정가 수준에서도 인수로 인한 추가 비용을 고려하면 시장 가치와 큰 괴리가 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

약대초등학교와 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 리스크

가장 중대한 리스크는 339,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 보증금이 배당에서 전액 회수되지 못할 경우, 매수인의 손실이 불가피합니다.

6.2. 명도 리스크

대항력 있는 임차인이 점유 중일 가능성이 높아, 명도 과정에서 협의 및 시간이 소요될 수 있습니다. 보증금 미회수 시 임차인의 비협조로 인해 명도가 더욱 어려워질 수 있습니다.

6.3. 시세 리스크

본건의 감정가(342,000,000원)와 최근 실거래가(7,300만원 ~ 15,000만원) 간의 큰 차이는 투자 가치 판단에 있어 매우 중요한 위험 요소입니다. 감정가가 시세를 반영하지 못했을 가능성이 높습니다.

6.4. 혐오시설 리스크

본건 소재지인 부천시 오정구 삼정동 인근 지역은 일부 산업단지가 포함되어 있으나, 주거지에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설이 인근에 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 339,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 있습니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이는 시세에 대한 면밀한 재검토를 요구합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 높은 위험도를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건으로 인해, 인수되는 보증금과 실질적인 건물 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로, 권리 자체는 비교적 명확한 편입니다.

향후 지역 개발 가능성 및 정확한 시세 조사를 통해 투자 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금은 339,000,000원이며, 이는 매수인이 부담해야 하는 총 금액에 포함됩니다.

감정가 342,000,000원을 기준으로 보수적인 관점에서 입찰가를 산정한다면, 인수 보증금(339,000,000원)을 제외한 최대 입찰가는 약 3,000,000원 수준으로 계산될 수 있습니다.

그러나 최근 유사 물건의 실거래가가 7,300만원에서 15,000만원 수준임을 감안할 때, 이러한 입찰가로 낙찰받기는 현실적으로 어려울 수 있습니다.

따라서, 본 물건은 인수 보증금 부담과 감정가 및 시세 간의 큰 괴리 때문에 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 만약 투자를 고려한다면, 매우 신중한 접근과 함께, 낙찰 후 인수하는 보증금 전액을 회수할 수 있는지 여부에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.