나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34139 [1] 경기도 김포시 통진읍 가현리 770-9 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 가현리 소재 '가현4리 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장 등이 혼재하는 소규모 공장지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1~7) : 자루형 완경사지로서 자체지반 평탄하게 조성하였으며, 공업용 건부지로 이용 중임.
- 기호(9~16) : 사다리형 완경사지로서 자체지반 평탄하게 조성하였으며, 공업용 건부지로 이용 중임.
- 기호(19~29) : 도로임.

인접 도로상태

- 기호(1~7) : 본건 동측으로 세로에 접함.
- 기호(9~16) : 본건 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 기호(2) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 기호(3) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 기호(4) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 기호(5) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 기호(6) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
- 기호(7) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 기호(9) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 기호(10) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 기호(11) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 기호(12) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
- 기호(13) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및

제시목록 외의 물건

1) 본건 기호(12) 토지상에는 사진용지처럼 이동이 용이한 것으로 판단되는 컨테이너 2개는 평가에서 제외하였음.
2) 본건 기호(17) 건물 내부에는 사진용지처럼 수변전설비가 소재하나, 접근 및 용량 등 확인이 불가능하여 평가에서 제외하였음.

공부와의 차이

본건 기호(21~24) 토지는 지목상 전, 잡종지, 임야이나, 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(8) 구조 : 일반철골구조 준불연판넬지붕 지상1층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감 등
내벽 : 판넬 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.
기호(17) 구조 : 일반철골구조 준불연판넬지붕 지상1층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감 등
내벽 : 판넬 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.
기호(18) 구조 : 일반철골구조 준불연판넬지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감 등
내벽 : 보드위 페인팅 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(8) 공장 등으로 이용 중임.
기호(17) 공장 등으로 이용 중임.
기호(18) 1층 : 사무실 등으로 이용 중임.
2층 : 공부상 용도는 사무실이며, 폐문으로 인하여 내부 미상임.

설비내역

개별기기에 의한 냉난방 방식이며, 위생 및 상·하수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 '지적개황도 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

자동차감정평가요항표

년식 및 주행거리

.

색상

.

관리상태

.

사용연료

.

유효검사기간

.

기타(옵션등)

.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함, 수변전설비 포함(감정평가서 참조), 목록19내지29 지분매각
-목록12 토지 지상에 컨테이너 2동이 소재하나 이동이 용이하므로 평가 및 매각에서 제외
-목록21~24토지는 지목상 ‘전, 잡종지, 임야’이나 현황 ‘도로’임
-수변전설비의 부품의 교체 및 수리의 가능성, 정상가동여부는 경매 진행시 별도 확인 요
-각 부동산의 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계, 위치 등은 별도 확인 요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34139 (1)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 가현리 770-9

용도: 공장

감정가: 4,222,383,200원

토지면적: 4,963.00㎡ (약 1,501.41평)

토지지분: 3,711.2871㎡ (약 1,122.89평)

건물면적: 987.03㎡ (약 298.59평)

건물지분: 987.03㎡ (약 298.59평)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 김포시 통진읍 가현리 소재 '가현4리 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장 등이 혼재하는 소규모 공장지대임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 토지 이용 및 형태:

- 기호(1~7, 9~16) 토지는 자루형 및 사다리형의 완경사지로서 자체 지반은 평탄하게 조성되었으며, 공업용 건부지로 이용 중임.

* 도로 상태:

- 기호(1~7) 토지는 동측으로 세로에 접함.

- 기호(9~16) 토지는 북동측으로 세로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 본건 토지(기호 1~7, 9~16)는 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역에 해당함.

* 공부상 지목과 현황의 차이:

- 기호(21~24) 토지는 지목상 '전, 잡종지, 임야'이나, 현황 '도로'로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

- 토지: 을13 근저당권 (중소기업은행, 2024-04-30 접수, 4,440,000,000원)

- 건물: 을5 근저당권 (중소기업은행, 2024-04-30 접수, 4,440,000,000원)

- 상기 근저당권 및 그 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리:

- 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 있으나 내용 없음)

* 주요 등기 내역 (말소기준권리 이외):

- 소유권 이전: 이준경 (1958), 이진열 (2018), 김일두 (2020), 주식회사제이케이메탈 (2021)

- 가압류: 신용보증기금 (2025-04-23, 말소), 국민은행 (2025-05-13, 말소), 근로복지공단 (2025-07-28, 말소)

- 압류: 김포시 (2025-09-02, 말소), 국민건강보험공단 (2025-09-10, 말소), 김포시 (2025-12-29, 말소)

- 임의경매: 중소기업은행 (2025-08-08, 말소)

* 임차인 현황:

- 임차인: 송

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2025-10-27

대항력: 없음

- 임차인: 송

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-17

확정일자: 2026-02-02

대항력: 있음

비고: 금전적 가치가 미상이라도 주의 필요. (인수 보증금 합계에는 포함되지 않음)

- 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2025-01-24

확정일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

- 임차인: 홍

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입/확정일자: 2025-10-24

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 경기도 김포시 통진읍 가현리의 소규모 공장지대에 위치하고 있어, 제조업 및 관련 산업 활동이 주를 이루는 지역임.

* 주변 시설: '가현4리 마을회관' 인근에 위치하며, 중소규모 공장들이 밀집해 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 본 물건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았음. (단, 공장 밀집 지역의 특성상 주변 공장의 운영 방식에 따라 환경적 요인이 발생할 수 있음)

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 기본적인 편의시설은 제한적이며, 주로 산업 활동을 위한 시설들이 분포함.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 송 (보증금 100,000,000원, 전입 2021-08-17)은 대항력이 있어, 낙찰자가 임차인의 권리를 인수해야 할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으나, 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.)

* 지분 매각: 토지 지분 매각으로, 공유자 우선 매수권 행사 가능성 등 복잡한 권리 관계가 발생할 수 있습니다. (토지면적 4,963.00㎡ 중 3,711.2871㎡ 매각)

* 제시외 물건:

- 컨테이너 2동 및 수변전설비는 평가 및 매각에서 제외되었으나, '제시외 건물 포함'으로 명시되어 있어 실제 인수 시 범위 확인이 필요함.

- 수변전설비의 정상 가동 여부 및 유지보수 관련 사항은 별도 확인이 요구됨.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 일부 토지(기호 21~24)가 현황 도로로 이용 중이나 지목은 '전, 잡종지, 임야'로 되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 2층 미확인: 기호(18) 건물의 2층은 폐문으로 인해 내부 이용 상태를 확인할 수 없어 잠재적 하자 또는 관리 상태 불량 가능성이 있음.

* 정확한 면적 및 경계: 각 부동산의 정확한 면적, 인접 토지와의 경계, 위치 등은 별도 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 통진읍 가현리의 공장지대에 위치한 토지 지분 및 건물 전체 매각 건입니다. 중·소규모 공장들이 밀집한 지역으로, 산업 활동을 위한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 약 42.2억원이며, 토지 및 건물 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 송 의 존재, 토지 지분 매각, 제시외 물건의 처리 문제, 공부상 지목과 현황의 차이 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 특히 대항력 있는 임차인 관련하여 인수 여부 및 실제 부담액을 명확히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업 활동 중심 입지: 김포시 통진읍은 지속적으로 산업 시설이 입지하는 지역으로, 공장 운영 또는 임대 사업에 유리할 수 있습니다.

* 토지 활용 가능성: 넓은 토지 면적과 건물을 활용하여 사업 확장 또는 재건축 등의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 개발 가능성: 계획관리지역 등으로 향후 지역 개발 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 4,222,383,200원입니다.

* 임차인 관련 인수 보증금은 0원으로 분석되었으므로, 감정가를 기준으로 보수적인 입찰 전략을 수립하는 것을 제안합니다.

* 권리 관계, 임차인 인수 여부, 제시외 물건 처리 비용, 수변전설비 점검 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최초 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있으나, 상세한 현장 조사와 권리 분석 후 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.