나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511875 [1] 인천광역시 부평구 부평동 438-53 유림화이트빌 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평동초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 부
근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 인전1호선 ""부
평시장역"" 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 6층 건물 내 6층 601호로서,
2012년 04월 27일 사용승인되었으며,
외 벽 : 인조석 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""호별배치도"" 참조)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택, 제2종근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 남측 및 동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접하며, 도로상태 보통
임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 절대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025
-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511875 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 438-53 유림화이트빌 6층601호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 212,000,000원

* 토지면적: 17.01㎡ (약 5.15평)

* 건물면적: 54.40㎡ (약 16.46평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 기본 정보:

* 사용승인일: 2012년 04월 27일

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 6층 건물

* 해당 층: 6층

* 총 층수: 6층

* 주용도: 공동주택 (내부 이용상태: 다세대주택)

* 집합건물 총 연면적: 629.92㎡ (약 190.57평)

* 대지권 면적: 169.5㎡ (약 51.27평)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "부평시장역" 등이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 절대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경511875)으로 2025년 08월 27일 접수되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 600,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024년 10월 28일

* 확정일자: 2024년 10월 08일

* 배당신고일자: 2025년 10월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 언급되었으나, 제공된 정보상 보증금 및 차임 액수가 명확히 기재되어 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (배 )

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 07월 14일

* 확정일자: 2022년 06월 24일

* 배당신고일자: 2024년 02월 01일

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 5번 주택임차권 등기로, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소 예정입니다.

* 등기부 현황 요약:

* 갑1: 소유권보존 (2012-05-18) - 심상학

* 갑2: 소유권이전 (2012-08-27) - 이해남

* 갑3: 소유권이전 (2022-08-05) - 임진기

* 갑4: 강제경매 (2025-08-27) - 주택도시보증공사 (말소기준권리)

* 갑5: 가압류 (2025-10-22) - 삼성카드 (권리금액: 16,778,087원)

* 을5: 주택임차권 (2024-02-01) - 배준수 (권리금액: 215,000,000원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 231,778,087원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 5번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다).

4. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 부평시장역 인근 지역으로 유동인구가 많고 상업시설 이용이 편리합니다.

* 최근 거래 사례 비교 분석:

* 해담캐슬 (2016년식, 43.31㎡): 2026년 7월 2일 188,000,000원 (약 434만원/㎡)

* 우진그린빌 (2001년식, 38.94㎡): 2026년 7월 2일 70,000,000원 (약 179만원/㎡)

* 해피팰리스 (2015년식, 49.26㎡): 2026년 7월 1일 284,000,000원 (약 576만원/㎡)

* 본 물건과의 시세 비교: 본 물건은 전용면적 54.40㎡로, 비교 대상 주택들보다 면적이 더 크거나 유사합니다. 건물 연식은 2012년으로, 해피팰리스(2015년), 해담캐슬(2016년)보다는 약간 오래되었으나, 우진그린빌(2001년)보다는 신축에 해당합니다. 최고가 거래 사례인 해피팰리스(49.26㎡, 2.84억)와 비교 시, 본 물건은 면적 대비 시세가 잠재적으로 더 높게 형성될 수 있습니다. 감정가 2.12억은 현재 시세 범위(약 1.88억~2.84억) 내에 있으나, 면적을 고려하면 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 편의성이 양호합니다.

* 교통 및 편의시설: 인천1호선 부평시장역 이용이 편리하며, 부평시장 및 다양한 상업시설 접근이 용이합니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 600,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경에 대한 특이사항이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재(2026년 7월 15일) 지정 만료가 약 1개월 남았으므로, 허가에 대한 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 부동산 강제경매: 채권자의 강제경매로 진행되므로, 채권 변제 시 경매가 취하될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 부평시장역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 건물 연식(2012년)은 다소 오래되었으나, 최근 거래된 인근 주택들과 비교 시 시세 반영이 합리적인 수준으로 보입니다. 대항력 있는 임차인(김 )의 존재와 HUG 관련 특이사항은 낙찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평시장역 도보 이용 가능 거리로 대중교통 이용 및 상업시설 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 수요: 부평동 지역은 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적 감정가: 최근 거래 사례와 비교했을 때, 본 물건의 면적 및 입지를 고려하면 향후 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 명확화: HUG 인수조건 변경 사항이 긍정적으로 해소될 경우, 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 212,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 해피팰리스 (49.26㎡, 2015년식): 284,000,000원

* 해담캐슬 (43.31㎡, 2016년식): 188,000,000원

* 본 물건(54.40㎡, 2012년식)은 비교적 큰 면적을 가지고 있으며, 해피팰리스의 시세(2.84억)를 기준으로 볼 때, 면적 증가분을 반영하면 3억 원 이상의 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 건물 연식을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 600,000원은 인수될 가능성이 있으나, 금액이 매우 적어 낙찰가 산정에 미치는 영향은 미미합니다.

* HUG 관련 특이사항에 대한 확인 및 시장 경쟁 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 제안합니다. (이는 희망 입찰가이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.