나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511828 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 622-93 엘리시아 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

건물명: 엘리시아 5층 503호

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 622-93

사건번호: 인천지방법원 2025타경511828 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 185,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2012.01.10

총 층수: 5층

전용면적: 53.80㎡ (약 16.27평)

공급면적: 정보 없음 (전유면적 기준)

토지 면적: 29.43㎡ (약 8.90평)

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, 해당 지역은 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 교통망 및 편의시설에 대한 상세 조사가 필요합니다. (향후 조사 예정)

* 주변에 혐오시설이 있는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. (향후 조사 예정)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024.10.18. (갑4) 미추홀구 압류

* 매각으로 전부 소멸되는 권리:

- 을구 5번 주택임차권 (2024.02.29.) - HUG의 말소동의 확약서 제출로 소멸 처리됨.

- 갑5 강제경매 (2025.08.26.) - 현재 진행 중인 경매로 매각으로 소멸됨.

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사(국 )

- 보증금: 160,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-05-04

- 확정일자: 2022-03-31

- 배당신고일자: 2024-02-29

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인의 대항력이 없어 보증금 160,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택으로, 지역 내 거주 수요를 기반으로 하는 배후 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변 상업 시설 및 유동인구 등 상권 활성화 정도에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 대중교통 이용 편의성에 대한 추가 정보가 필요합니다. (향후 조사 예정)

* 편의시설: 인근 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 접근성에 대한 확인이 필요합니다. (향후 조사 예정)

* 교육시설: 주변 학교와의 거리 및 학군 정보 확인이 필요합니다. (향후 조사 예정)

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 격차: 본 물건의 감정평가액(185,000,000원)이 최근 유사 물건의 실거래가(평당 약 525만~675만원) 대비 매우 높게 산정되어 있어, 낙찰 후 가격 조정 또는 재매각 가능성을 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항에 대한 명확한 확인이 필요하며, 이는 향후 인수 과정이나 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 감정평가 요약 정보 부족: 건물의 구조, 이용상태, 설비내역 등에 대한 상세 정보가 요약표에 누락되어 있어, 현장 답사를 통한 건물의 실제 상태 파악이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 엘리시아 5층 503호 다세대주택입니다. 권리분석상 인수할 권리가 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자가 권리상 부담을 안고 가는 부분은 없습니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 시세 차이가 존재하는 점, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있는 점 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 현장 답사를 통해 건물의 상태를 정확히 파악하고, 주변 시세를 재확인하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 인수할 권리 및 보증금이 없어 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

* 잠재적 시세 차익: 현재 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세 재확인을 통한 합리적인 입찰로 시세 차익을 얻을 가능성이 있습니다.

* HUG 관련 명확성: HUG가 채권자인 점을 고려하여, HUG와의 협의 또는 관련 절차 진행 시 유리한 조건 확보 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 185,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적의 다세대주택이 평당 약 525만원에서 675만원 수준으로 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 물건(전용면적 53.80㎡)의 적정 시세는 약 105,000,000원에서 115,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가와 시세의 격차, HUG 관련 조건 변경 사항 등을 종합적으로 고려하였을 때, 보수적으로 접근하여 합리적인 범위 내에서 입찰가를 제시하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 105,000,000원으로 제시합니다. (참고: 이는 현재까지의 정보에 기반한 추정치이며, 추가 조사 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.