나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511620 [1] 인천광역시 부평구 부평동 525-2 삼성아파트 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""시장로터리"" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는
동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반
대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층, 지하1층 건물내의 제4층 제403호로서,
(사용승인 : 2002.12.21)

외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 도로와 남측 도로간에 고저차가 있는 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 15미터, 남측으로 로폭 약 3미터의 진입도로를 이용하여 8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역
(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511620 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 근로복지공단 (근OOOOO)

3. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 525-2 삼성아파트 4층403호

* 용도: 아파트

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지상 5층 중 4층

* 사용승인일: 2002년 12월 21일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

4. 감정가 및 면적

* 감정가: 134,000,000원

* 토지면적: 14.76㎡ (약 4.47평)

* 건물면적: 42.95㎡ (약 13.00평) - 전용면적

* 분양면적: 제공된 정보에는 명확히 기재되어 있지 않으나, 통상적으로 전용면적보다 약간 더 넓습니다.

2. 입지조건

3. 위치 및 주위환경

* 본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "시장로터리" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

4. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 사정이 양호한 편입니다.

5. 토지이용계획 및 제한사항

* 지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

* 인접 도로: 북측으로 로폭 약 15미터, 남측으로 로폭 약 3미터의 진입도로를 이용하여 8미터 도로에 각각 접합니다.

3. 권리분석

4. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2022년 4월 27일 접수된 근로복지공단의 가압류 (등기부 권리번호: 갑12) 입니다. 이 권리보다 선순위의 권리는 인수되며, 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

5. 임차인 현황 및 인수 여부

* 본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* * 권 (2018-01-29 전입)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 본 매각 절차에서 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 인수될 가능성이 존재합니다. 법원의 배당 여부 및 명도 조건 확인이 필수적입니다.

* * 유 (2018-01-29 전입)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 권리 분석에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 배당 여부와 무관하게 특이사항으로 간주합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (이는 법원에서 산정한 '낙찰자가 인수해야 할 총 보증금'이며, 본 건의 경우 0원으로 명시되었습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 권 씨의 보증금 10,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 할 법적 가능성이 존재합니다. 따라서 권리 분석 시 이 부분에 대한 심층적인 확인이 반드시 선행되어야 합니다.)

6. 기타 권리관계

* 다수의 가압류 및 압류 (근로복지공단, 국민건강보험공단, 영등포세무서장, 서울보증보험주식회사, 영등포구청 등)가 존재했으나, 말소기준권리(갑12)보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권 금액은 175,818,330원입니다.

4. 상권분석

5. 본 물건이 위치한 부평동 일대는 주거용 아파트와 상업시설이 밀집된 지역으로, 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다. 시장로터리 인근으로 상권이 발달하여 유동인구가 있으며, 일반상업지역에 속해 있어 향후 상업적 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

6. 편의시설

* 주변에 다양한 상점, 마트, 병원 등 근린생활시설이 풍부하여 편리한 생활이 가능합니다.

7. 교육시설

* 본 물건 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육시설이 소재하여 자녀 교육 환경으로도 양호한 편입니다.

8. 기타

* 인천지하철 1호선 부평역 및 부평시장역 등 대중교통 이용이 편리한 지역으로, 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

7. 권리 관계 리스크

* 대항력 있는 임차인(권 )의 보증금 10,000,000원이 '인수 보증금 합계' 0원으로 처리된 부분에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

8. 물건 자체 리스크

* 건축된 지 약 24년이 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 일반상업지역 내 아파트라는 점은 향후 재건축 등 개발 가능성도 있지만, 용적률, 건폐율, 최고 높이 제한 등 관련 법규를 확인해야 합니다.

9. 주변 환경 리스크

* 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 그러나 부평동 일대는 공업단지와 주거지역이 혼재된 지역이므로, 소음, 악취 등 생활 환경에 대한 개별적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

8. 본 물건은 인천 부평구의 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역에 위치한 아파트입니다. 일반상업지역에 속해 있어 향후 개발 가능성도 잠재하고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 관련 권리 분석에 대한 주의가 요구되며, 건축 연식에 따른 관리 상태 점검이 필요합니다.

8. 투자 포인트

9. 우수한 교통 여건과 상업지역이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 향후 지역 개발 계획이나 재건축 가능성 등을 고려할 때 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다.

11. 경매 물건의 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

10. 감정가: 134,000,000원

11. 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

12. 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 134,000,000원에서 시작하여, 임차인 관련 잠재적 인수 비용(0원으로 표기되었으나 권 임차인 보증금 10,000,000원 고려) 및 경매 수수료, 명도 비용, 수리비 등을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

13. 시세 조사 결과, 본 물건과 유사한 조건의 아파트들이 1억 3천만 원 ~ 1억 5천만 원 범위에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

14. 대항력 있는 임차인 권리 분석에 대한 명확한 판단이 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 1억 2천만 원 ~ 1억 3천 5백만 원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 예시이며, 실제 입찰가는 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.