나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511865 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-34 구월동 파라디아 빌딩 제1동 18층1805호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 ""구월여자중학교"" 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역(""예술회관역"") 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상19층 중 제18층 제1805호로서,
(사용승인일 : 2014.02.27.)
외벽 : 석재 및 판넬 마감등,
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15m, 서측으로 노폭 약 4nm의 포장도로와 각각 접하고, 동측으로 노폭 약 10m의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구),소로1류(폭 10m~12m)
(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과
032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(문의: 인천동부교육
지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계
획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08.
26. ~ 2026. 08. 25.))),도시관리계획 입안중(도시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 032
-440-1702))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511865 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1143-34, 구월동 파라디아 빌딩 제1동 18층 1805호

건물구조 및 층수: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하4층/지상19층 중 제18층

사용승인일: 2014년 02월 27일

주 용도: 공부상 도시형생활주택(원룸형), 복합 건물 내 근린생활시설/업무시설 포함 가능

감정가: 78,000,000원

토지면적: 3.84㎡ (약 1.16평)

건물면적: 18.14㎡ (약 5.49평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

등기부채권 총액: 1,134,000,000원 (참고용)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""구월여자중학교"" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

인근에 버스정류장이 위치하며, 지하철 1호선 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 인접도로 상태

본건 건물은 남측 약 15m, 서측 약 4m, 동측 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 5번 근저당권 (한정이앤씨주식회사, 2022-02-11 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. (을구 6번 주택임차권은 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸 예정)

* 인수되는 권리: 해당사항 없음. (인수 보증금 합계 0원)

* 주요 등기사항 요약 (모두 말소 예정):

* 을구 5번 근저당권 (한정이앤씨주식회사)

* 갑 7번 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑 8번 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑 9번 압류 (인천광역시)

* 갑 10번 압류 (연수세무서장)

* 갑 11번 강제경매 (서울보증보험) - 본건 경매 개시 결정권리

* 갑 12번 압류 (부천시)

* 을구 6번 주택임차권 (한국토지주택공사) - 말소동의 확약서 제출

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-05

대항력: 없음 (보증금 및 차임이 없고, 확정일자/배당신고일자 없음)

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (주체: 한국토지주택공사, 입주자: 최나연)

보증금: 102,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-03

확정일자: 2021-04-07

대항력: 없음 (말소기준권리보다 후순위이며, 말소동의로 인해 소멸 예정)

1.3. 상권분석

* 건물 내/주변 상업시설 현황

본 건물은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 입주 가능한 구조로 되어 있습니다. 주변 역시 주상복합 건물 및 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

* 주변 개발 계획

본건 소재지는 지구단위계획구역(구월업무지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설

구월여자중학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 주차시설

건축물대장상 건물 내에 49대의 옥내 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 제한사항

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있어 향후 토지 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 지구단위계획 변경 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무로 인해 다른 부동산에도 담보가 설정되어 경매가 진행될 수 있습니다. (해당 건물의 경매개시 결정권리는 서울보증보험입니다.)

* SGI 인수조건 변경

경매 진행 과정에서 SGI(서울보증보험)의 인수 조건 변경 가능성이 언급되어 있으므로, 입찰 전 반드시 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다. (단, 현재까지의 정보로는 모든 권리가 소멸되는 것으로 분석됩니다.)

* 임대 관계 미상

본건 건물의 임대차 관계는 파악되지 않았습니다. 현재 공실 상태이거나 임차인이 있을 수 있으며, 인수되는 권리가 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 핵심 상업 및 업무지구에 위치한 소형 복합건물(도시형생활주택/근린상가)로, 예술회관역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2014년 사용승인)이며, 기본적인 주거 및 상업 편의시설 이용이 용이합니다. 권리관계 또한 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 분석되어 깨끗한 권리 인수가 예상됩니다. 다만, 소형 면적(18.14㎡)이라는 점과 공동담보 및 SGI 인수조건 변경과 같은 특이사항은 향후 발생 가능한 리스크 요인이므로 면밀한 검토가 필요합니다. 현재 감정가가 7,800만원으로 비교적 낮게 책정되어 있으나, 주변 시세 및 낙찰 가능성을 종합적으로 고려한 전략적인 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 초기 투자금 부담이 적어 소액 투자자에게 적합합니다.

* 인천 1호선 예술회관역 역세권으로 유동인구가 많고 배후 수요가 풍부하여 공실 위험이 낮습니다.

* 복합 건물로 주거용(도시형생활주택) 또는 상업용(근린생활시설, 업무시설)으로 다양하게 활용 가능성이 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 안전하게 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 참고: 본건의 감정가는 78,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 해당 물건의 최근 실거래가, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이나, 소형 면적의 한계, 향후 건물 관리 상태 및 공실 위험 등을 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다. 최적의 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.