나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511800 [1] 인천광역시 남동구 논현동 603-1 휴먼시아 동산마을 801동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 ""인천논현고등학교"" 북측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 22층 건물 내 제8층 제803호로서

외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 '아파트'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 4방위로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합) , 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) <추가기재>도시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 453-2954) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호: 인천지방법원 2025타경511800 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 603-1 휴먼시아 동산마을 801동 8층803호

용도: 아파트

감정가: 385,000,000원

건물면적: 84.69㎡ (약 25.62평) (전용면적 기준)

토지면적: 53.52㎡ (약 16.19평) (토지지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼성화재해상보험주식회사

1.1. 입지조건

2.

3. * 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "인천논현고등학교" 북측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지가 밀집된 주거지대입니다.

* 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태

본건 토지는 4방위로 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

2.

3. * 경매 구분 및 채권자

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 주식회사 삼성화재해상보험이 채권자입니다.

* 등기부 요약

말소기준권리는 2017년 3월 30일 접수된 신한은행의 근저당권(237,600,000원)입니다.

이후 접수된 갑6, 갑7 가압류 및 갑8 강제경매 개시결정 등기 모두 말소 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

총 등기부채권 총액은 269,375,397원입니다.

* 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 보증금을 인수할 임차인이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

2.

3. 본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 배후 수요를 기반으로 합니다. 인근에 학교(인천논현고등학교)가 있어 학생 및 교육 관련 수요가 있으며, 단지 내 및 주변 상가시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

1.4. 생활정보

2.

3. * 아파트 단지 정보

아파트명: 논현휴먼시아동산마을

준공일: 2006년 7월 12일

동수: 10개 동

세대수: 833세대

최고층: 22층

해당 물건: 801동 8층 803호 (철근콘크리트구조, 경사지붕)

* 주차 및 편의시설

단지 내 총 주차대수는 865대 (지상 391대, 지하 474대)로 넉넉한 편입니다.

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

지하 전기차 충전기 18대가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3. * 내부 확인 불가

본 건은 폐문부재 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여, 지자체 발급 도면을 바탕으로 감정평가가 이루어졌습니다. 내부 인테리어 및 관리 상태는 통상적인 수준으로 전제되었으므로, 실제 상태는 다를 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

- 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류, 특수도로에 해당합니다.

- 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

- 외국인에 한한 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)으로, 외국인 입찰 시 허가 여부를 확인해야 합니다.

- 도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 지역 개발 및 계획 변경 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

3. 본 경매 물건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치한 휴먼시아 동산마을 아파트로서, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다. 임차인 현황상 보증금 인수 사항이 없어 명도 관련 리스크도 적을 것으로 예상됩니다. 단지 규모가 크고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 학군도 양호한 편입니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3. * 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소되어 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

* 명도 리스크 최소화: 임차인이 없거나 인수 보증금이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가가 감정가와 유사한 수준을 유지하고 있어 시세 반영이 적절한 편입니다.

* 선호도 높은 층수: 22층 건물 중 8층으로, 일조권이나 조망권에서 선호될 수 있는 중간층에 해당합니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3. * 최근 매매 사례 분석

- 2026년 6월 2일: 3억 8천 6백만원 (9층, 84.6㎡)

- 2026년 6월 3일: 3억 9천만원 (5층, 84.6㎡)

- 2026년 6월 8일: 3억 8천 3백만원 (6층, 84.6㎡)

- 평균가: 약 3억 8천 6백 3십만원

* 감정가: 3억 8천 5백만원

* 시세 및 입찰가 분석

본 물건은 8층으로 최근 거래된 5~9층 범위 내에 해당합니다. 최근 실거래가가 감정가와 유사한 수준을 유지하고 있으며, 평균 매매가가 감정가보다 소폭 높은 점을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 현재 시세를 충실히 반영하고 있다고 판단됩니다.

이에 따라, 약 3억 8천 7백만원 수준을 적정 입찰가로 산정합니다.

* 입찰 전략

입찰 참여 시에는 최소 3억 7천만원부터 시작하여, 법원 현장 상황 및 경쟁 입찰자의 움직임을 파악하며 최대 3억 9천만원 내외까지 상향 조정을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.