나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511712 [1] 인천광역시 남동구 구월동 349-601 지층01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""인천 모래내시장"" 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 다세대주택, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 2호선 ""모래내시
장역""이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

1995년 09월 07일 사용승인된 철근콘크리트조 스라브 4층건
내 제지층 제01호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로 대비 완경사지대 내 소재한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측 으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접하고 있으며 건물의 출입은 남
서측 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관
한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511712 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 349-601 지층01호

용도: 다세대주택

감정가: 55,000,000원

토지면적: 14.10㎡ (약 4.26평)

건물면적: 45.31㎡ (약 13.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천 모래내시장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 2호선 "모래내시장역"이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

토지의 형상 및 이용상태: 인접지 및 인접 도로 대비 완경사지대 내 소재한 장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접하고 있으며 건물의 출입은 남서측 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등에 한함).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 10월 14일 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (을6)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 본건에 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-21. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 16,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-10-25, 확정일자 2017-11-15, 배당신고일자 2025-09-05. 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원

등기부채권 총액: 79,152,713원

1.3. 상권분석

주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있으며, "인천 모래내시장" 인근으로 지역 상권이 형성되어 있음. 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이용되는 지역으로, 배후 수요가 있는 상권으로 판단됨.

1.4. 생활정보

주변 교통: 인천지하철 2호선 모래내시장역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 인근 모래내시장 및 다양한 상가 시설 이용이 가능하며, 일상생활 영위에 필요한 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됨.

건축물 정보: 1995년 09월 07일 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물 내 지하 1층 1호임.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후화: 1995년 준공으로 약 31년이 경과하여 향후 수리 및 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있음.

토지이용계획상 제한: 외국인 토지거래허가구역 지정기간(2026년 8월 25일까지) 내에 있어 외국인 매수 시 별도의 허가 절차가 필요함.

도로 접근성: 인접 도로 폭이 약 2미터 내외로 협소하여 대형 차량의 진출입이나 주차가 다소 불편할 수 있음.

주변 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지하철역과 시장을 끼고 있는 역세권 및 상권 인접지에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있음. 건물의 노후도 및 일부 도로 폭 협소 등은 고려해야 할 사항임. 권리분석상 매수인이 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단되며, 임차인 관련 문제 또한 없을 것으로 예상됨. 감정가 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

역세권 및 시장 인접: 지하철역과 시장이 가까워 유동인구 및 접근성이 우수하며, 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

권리관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 명도 및 권리 관계에 대한 부담이 적음.

주변 시세 대비 비교 분석: 제공된 최근 매매 사례와 비교하여 본건의 적정 가치를 판단하고, 입찰 기회를 모색할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 55,000,000원

최근 매매 사례 분석:

39. 82㎡ (1990년식) - 4,500만원

38. 25㎡ (1989년식) - 5,000만원

49. 82㎡ (2001년식) - 8,500만원

본건은 45.31㎡, 1995년식으로 면적과 건축 연도를 고려할 때, 최근 매매 사례의 중간 가격대에 해당할 것으로 보임. 감정가 5,500만원은 시장 시세와 부합하는 수준으로 판단됨. 인수할 보증금이 없고 권리상 부담이 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액으로 입찰하는 것이 합리적임.

본건의 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여, 약 5,500만원 ~ 6,000만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 추천함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.