나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511520 [1] 인천광역시 서구 경서동 756-7 가온빌리지 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '인천경서초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 농경지, 공원 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-
05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등
의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511520 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 경서동 756-7 가온빌리지 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 151,000,000원

* 토지면적: 41.52㎡ (약 12.55평)

* 건물면적: 64.73㎡ (약 19.58평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

* 건축물: 철근콘크리트조 경사지붕 4층 건물 내 2층 202호 (2010년 건축)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '인천경서초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트, 농경지, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위5번 주택임차권등기 (보증금 148,000,000원). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강 (본명: 강주연)

* 보증금: 148,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-10

* 확정일자: 2021-12-13

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부요약 (주요 권리):

* 소유권보존 (2010-05-13)

* 소유권이전 (2011-06-02, 2022-02-10)

* 주택임차권 (2024-02-02 접수, 권리금액 148,000,000원, 말소: 인수)

* 압류 (2024-04-19, 국민건강보험공단, 말소기준권리)

* 강제경매 (2025-08-21 접수, 채권자 강OO, 권리금액 148,000,000원, 말소: 말소)

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리인 압류(2024-04-19)보다 선순위인 주택임차인이 존재하며, 해당 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 높음. (전입일자 2022-01-10, 확정일자 2021-12-13).

* 채권자(강OO)와 임차인(강주연)의 이름이 유사한 점은 특이사항이며, 권리관계 확인에 더욱 신중해야 함.

* 집합건물 등기부상 '주택임차권'의 말소 여부가 '인수'로 되어 있어, 보증금 148,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 위험이 있음. (단, 일부 자료에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점은 혼란스러우나, '인수' 표기를 우선함).

1.3. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

* 2026년 1월 기준, 인근 경서동 지역의 다세대주택 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 14일 거래: 56.24㎡ (약 17평), 85,000,000원 (약 151만원/㎡)

* 2026년 1월 8일 거래: 47.76㎡ (약 14.4평), 90,000,000원 (약 188만원/㎡)

* 2026년 1월 8일 거래: 44.88㎡ (약 13.6평), 76,000,000원 (약 169만원/㎡)

* 최근 거래가격을 바탕으로 본건 건물면적(64.73㎡)에 적용 시, 제곱미터당 시세는 약 151만원 ~ 188만원 수준으로 분석됩니다.

* 이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 약 100,000,000원 ~ 120,000,000원 내외로 추정해볼 수 있습니다.

* 주변 시설:

* 인근에 인천경서초등학교가 있으며, 근린생활시설, 아파트, 농경지, 공원이 혼재되어 있어 생활 편의시설과 주거 환경이 혼합된 지역입니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천경서초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 농경지 및 공원이 인근에 있어 녹지 공간을 접할 수 있으나, 혼재된 지역 특성상 주변 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 보증금 148,000,000원 전액 또는 일부가 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 주택용도 취득 시 허가가 필요하며, 허가구역 지정 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 내 거래 시 해당 규정을 따라야 합니다. (경매 시점 확인 필요)

* 감정가 대비 임차인 보증금: 감정가(151,000,000원)와 임차인 보증금(148,000,000원)이 매우 유사하여, 경매 진행 시 임차인 보증금을 전액 배당받기 어려울 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 클 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 148,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높은 고위험 물건입니다.

* 최근 시장 거래가를 고려한 적정 가치 대비 임차인의 보증금 부담이 크기 때문에, 낙찰 후 인수하는 보증금으로 인해 총 투자 비용이 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.

* 권리관계가 복잡하므로, 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 정확한 인수 금액 및 법적 절차를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 경서동 지역의 다세대주택으로, 향후 지역 개발 가능성이 있다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 인천경서초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 관련 수요는 존재할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 151,000,000원

* 최근 시장 거래가 분석 기반 추정 가치: 약 100,000,000원 ~ 120,000,000원

* 인수 위험 보증금: 148,000,000원

* 종합적으로 고려 시, 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금(148,000,000원)이 사실상 최소한의 투자 비용을 결정하는 주요 요인이 됩니다. 임차인의 보증금 전액을 배당받기 위해서는 입찰가가 148,000,000원 이상이어야 할 수 있으며, 이 경우 낙찰가가 감정가를 초과하거나, 시장 가치 대비 부담이 커질 수 있습니다.

* 따라서, 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 시장 분석 및 감정가를 기반으로 산정한 것이며, 임차인 보증금 인수 위험을 충분히 고려해야 합니다. 실제 입찰 시에는 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 본인의 투자 계획 및 감당 능력 범위 내에 있는지 면밀히 검토해야 합니다. 인수 보증금 총액이 0원이라는 정보와 '인수'라는 표기가 상충하므로, 반드시 법원이나 전문가를 통해 정확한 권리 분석 결과를 확인하십시오.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.