나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511832 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1147-1 캐슬베리 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""구월여자중학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으
며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(예술회관역-인
천지하철1호선)이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 6층 603호로서,
(사용승인일 : 2020.09.09)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전 및 지하주차장시설 등을
구비하였음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 가장형 토지를 '오피스텔(주거용)' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 ~ 2 토지 공히 준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과
032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육
지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08.
26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511832 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1147-1 캐슬베리 6층603호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 6층 603호

사용승인일: 2020년 9월 9일

1.2. 면적정보

토지면적: 14.07㎡ (약 4.26평)

토지지분: 14.07㎡

건물면적: 56.82㎡ (약 17.22평)

건물지분: 56.82㎡

1.3. 매각조건

감정가: 217,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월여자중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 또한 서측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한함, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 2023카단104381 (주택도시보증공사 가압류, 2023년 7월 18일 접수)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김유진 (주택도시보증공사)

보증금: 357,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 30일, 확정일자: 2022년 7월 28일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 내용 확인 필요.

* 임차인: 손시연

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024년 5월 30일

대항력: 없음

* 임차인: 유아름

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024년 5월 30일

대항력: 없음

인수되는 임차보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 등기부상 권리관계

소유권보존, 공유자전원지분전부이전(매매), 주택임차권(을4, 김유진, 말소), 가압류(갑3, 주택도시보증공사, 말소기준), 압류(부평세무서장, 말소), 압류(남동구, 말소), 강제경매(갑6, 주택도시보증공사, 말소).

총 등기부채권액: 1,839,000,000원.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

구월동 지역은 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 오피스텔은 주거 및 소규모 업무용으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

4.2. 주변 편의시설 및 교육시설

인천지하철 1호선 예술회관역이 도보 거리에 있으며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 이동이 편리함. 또한, 롯데백화점, 신세계백화점, CGV, 각종 관공서 및 병원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높음. 인근 교육시설로는 구월여자중학교 등이 있음.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 현재 조사된 정보상으로는 대상 물건 인근에 혐오시설이 소재한다는 내용은 확인되지 않았음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 리스크

등기부상 주택임차권(을4)은 말소로 표기되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있어 법원 현황에 대한 최종 확인이 필요함. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

5.2. 건물 및 특이사항 리스크

"HUG 인수조건 변경, 공동담보"와 같은 특이사항은 채무 관련 변경 사항이나 추가 담보 물건의 존재 가능성을 시사하므로, 상세 내용 확인이 필요함.

6. 종합 의견

인천 남동구 구월동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 지하철 역세권에 해당하며 생활 편의시설 및 교통 환경이 우수함. 권리관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 임차인 권리 소멸 여부에 대한 최종 확인 절차가 중요함.

7. 투자 포인트

* 인천 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 역세권 오피스텔.

* 2020년 준공으로 건물이 신축에 가까워 관리가 용이함.

* 발달된 도시 인프라와 편리한 교통망을 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 권리상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됨.

8. 예상 입찰가

감정가: 217,000,000원

최근 유사 물건 매매가: 229,000,000원 (2024년 11월 15일, 7층, 58.24㎡ 기준)

현 시세 및 건물 상태, 층수(6층) 등을 종합적으로 고려할 때, 220,000,000원 ~ 235,000,000원 범위에서 경쟁이 예상됨.

종합적인 판단 하에, 225,000,000원 내외를 적정 입찰가로 고려해볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.