나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511820 [1] 인천광역시 부평구 부평동 673-8 디에스미소가 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""인천동수중학교"" 북동측으로 약100미터 지점에
위치하며 주위 일대는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고
주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반교통상황
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 11층건내의 제3층 제302호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감.
내벽 : 타일 및 벽지 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 소화전, 승강기시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단으로 장방형의 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 부평동673-8
준주거지역, 가로구역별 최고높이제한지역<건축법>, 상대보호구역, 과밀억제권역
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511820 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 673-8 디에스미소가 3층302호

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 186,000,000원

1.2. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천동수중학교' 북동측 약 100미터 지점에 위치합니다.

주위 일대는 동류형의 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 주변 환경은 무난한 편입니다.

1.3. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제302호입니다.

외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재 붙임 마감.

내벽: 타일 및 벽지 마감.

창호: 새시 창호 등입니다.

설비: 급배수 및 위생 설비, 소화전, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

사용승인일: 2017년 04월 20일입니다.

건축물 면적:

* 전용면적 (건물면적): 44.90㎡ (약 13.58평)

* 제공된 JSON 데이터 상의 전용면적: 59.87㎡ (약 18.11평) - *실제 면적 확인 필요*

1.4. 토지 현황

면적: 11.64㎡ (약 3.52평) (토지면적 및 토지지분 동일)

이용상태: 7필지 일단으로 장방형의 업무시설 부지로 이용 중입니다.

인접도로: 본건 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획: 준주거지역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26까지)입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.2. 생활 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

2.3. 교육시설

'인천동수중학교' 북동측 약 100미터 지점에 위치하여 교육환경이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사다온기획, 배

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입(사업)일자: 2017-08-17

대항력: 있음

*비고: 확정일자 및 배당신고일자 미기재로 인해 보증금 회수 방안에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 진현지)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022-06-21

확정일자: 2022-05-19

배당신고일자: 2024-01-29

대항력: 없음

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-08-26)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 '을구 순위 3번 주택임차권등기'는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됩니다.

따라서, 낙찰자는 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 역세권에 가까운 오피스텔 및 상업지역으로, 유동인구가 풍부하고 다양한 편의시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 높은 지역입니다.

인근에 학교와 주거단지가 분포하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 3년간 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 59~60㎡)의 오피스텔 거래 가격은 168,000,000원에서 195,000,000원 사이에서 형성되었습니다.

* 2025년 12월: 168,000,000원 (3층, 59.87㎡)

* 2025년 11월: 195,000,000원 (7층, 59.87㎡)

* 2026년 01월: 175,000,000원 (3층, 59.62㎡)

감정가 186,000,000원과 비교 시, 본건의 명시된 면적(44.90㎡) 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

인천동수중학교가 인근에 위치하여 교육환경이 우수합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 면적(44.90㎡)과 제공된 JSON 데이터 상의 전용면적(59.87㎡) 간 차이가 존재하므로, 실제 사용 면적을 재확인할 필요가 있습니다.

본건 소재지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025-08-26까지), 매수 후 허가 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(배 )의 확정일자 및 배당신고일자 미기재로 인한 보증금 회수 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔입니다.

주요 권리인 주택도시보증공사의 임차권등기가 말소 동의로 인해 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

다만, 건물 면적의 차이, 토지거래허가구역 지정, 임차인의 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

최근 실거래가를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건과 편리한 교통망으로 인한 높은 임대 수요 기대.

* 주요 권리 소멸로 인한 명확한 권리 분석.

* 향후 지역 개발 잠재력으로 인한 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 186,000,000원

최근 실거래가 범위 (유사 면적): 168,000,000원 ~ 195,000,000원

본건의 명시된 건물 면적(44.90㎡)과 최근 실거래가에 제시된 면적(약 59㎡) 간 차이를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

또한, 권리 분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.