나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511815 [1] 인천광역시 서구 가좌동 136 무한퍼스트지 13층1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천봉화초등학교 북서측 인근에 위치하는 무한퍼스
트지 13층 1305호로서 주위는 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린시설, 중소규모공장 등
으로 형성된 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층, 지상13층 건물내 13층 1305호로서

외벽: 석재 붙임 및 페인트 등 마감,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 스프링클러, 도시가스설비, 주차설비,
난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 토지로서 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 폭 약20미터, 폭 약10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}>,
과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등
의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-주택임차권 2024년 2월 22일 인천지방법원의 임차권등기명령(2024카임358)
임차보증금: 금208,900,000원
확정일자: 2022년 5월 6일
임차권자: 정봉기 (821108-*******)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511815 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 136 무한퍼스트지 13층1305호

용도: 오피스텔

감정가: 179,000,000원

토지면적: 16.62㎡ (약 5.03평)

토지지분: 16.6151㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.11㎡ (약 19.99평)

건물지분: 66.114㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천 봉화초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린시설, 중소규모 공장 등이 혼재되어 형성된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 준공업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (부평세무서장, 2023-03-22)

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

* 권리분석 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기, 공유자 지분 이전 등기가 존재합니다.

* 말소기준권리(갑3 압류)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (정봉기, 을5)은 등기부등본상 '말소'로 기재되어 있으며, 이는 매각으로 소멸됨을 의미합니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매(갑5)가 본건 경매를 신청한 채권입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정 (주택도시보증공사)

* 임차보증금: 208,900,000원

* 확정일자: 2022년 5월 6일

* 전입일자: 2022년 5월 6일

* 배당신고일자: 2024년 2월 26일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 본 임차인은 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다. 따라서 임차보증금을 인수할 필요가 없습니다.

* 임차인: 허근

* 임차보증금: 0원

* 확정일자: 정보 없음

* 전입일자: 2025년 4월 24일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 보증금 및 확정일자 정보가 없어 대항력이 없습니다.

* 인수되는 권리:

* 본건 경매 절차상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을5 주택임차권 포함)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'라는 문구가 있으나, 등기부등본상 '말소'로 기재된 점과 '인수 보증금 합계: 0원'임을 종합적으로 고려하여 인수되는 권리가 없다고 판단하였습니다. 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 건물은 오피스텔로 이용 중이며, 주변에는 업무시설, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하여 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 인천 봉화초등학교 인근에 위치하고 있어 교육 관련 시설과의 접근성도 일부 있습니다.

* 상권의 특성상 오피스텔 거주자들을 대상으로 한 근린생활시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 인천 봉화초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 경우 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 편의 시설: 주변에 주택가 및 상업, 업무시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인이 주택 용도로 취득할 경우 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.까지 유효)

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와의 인수 조건 변경 이력이 있다는 점은, 채무 관계나 인수 절차에 있어 특이사항이 있었음을 시사하므로, 관련 내용을 좀 더 상세히 파악할 필요가 있습니다.

* 주변 환경: 중소규모 공장들이 인접해 있어, 소음, 분진 등 공업 지역의 특성이 나타날 수 있습니다. 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공업 지대의 특성을 고려하여 주거 쾌적성에 대한 개인적인 판단이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 오피스텔로, 2019년에 건축되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 권리 관계가 명확하고 말소기준권리보다 후순위인 임차인의 권리는 매각으로 모두 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 이는 안전한 경매 투자를 가능하게 하는 요인입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정과 HUG 인수조건 변경 이력은 추가적인 확인이 필요한 사항입니다. 또한, 주변에 중소규모 공장이 혼재되어 있다는 점은 주거 쾌적성에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 매우 깔끔하여 명도 및 법적 분쟁 위험이 낮습니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 비용 효율성이 높습니다.

* 비교적 신축 건물로, 장기간의 추가적인 시설 투자 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 6월 12일 거래: 160,000,000원 (2층, 전용면적 66.9361㎡)

* 2024년 9월 12일 거래: 185,000,000원 (12층, 전용면적 66.3435㎡)

* 본건 감정가: 179,000,000원

* 분석:

* 본건 오피스텔은 13층으로, 최근 거래된 12층 사례(185,000,000원)보다 높은 층에 위치합니다.

* 감정가(179,000,000원)는 최근 최고가 거래액(185,000,000원)보다 낮게 책정되었습니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 가치와 최근 거래 사례를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 추천 입찰가: 180,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서, 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.