나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511809 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 186-8 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""숭의오거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 비교적 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건내 3층 301호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8M 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511809 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 186-8 3층301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 89,200,000원

* 토지면적: 16.83㎡ (약 5.09평)

* 토지지분: 16.83㎡ (약 5.09평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 43.26㎡ (약 13.09평) (전용면적)

* 건물지분: 43.26㎡ (약 13.09평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위여건은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 비교적 무난시됨.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 8M 포장도로와 접함.

* 토지형상 및 이용상태: 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역임.

* 주변 시설: 인천 미추홀구 숭의동 지역은 도원역, 제물포역, 숭의역 등 대중교통 접근성이 있으며, 수봉공원, 문학산 등 자연환경과 함께 주안역 인근의 상업 시설이 발달해 있습니다. 다만, 인근 숭의동 160-8번지 일대에서 장례식장 신·증축 관련 주민 반발 사례가 있어, 해당 지역의 잠재적 민감성을 확인할 필요가 있습니다. 검색 결과, 인근에 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경511809).

* 주요 권리 분석:

* 등기부상 을구 9번 주택임차권 (김빛나, 보증금 105,000,000원)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

* HUG는 임차인의 대항력 있는 권리를 인수하는 조건으로 경매 절차를 진행할 수 있으며, 이 경우 낙찰자는 임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 본 물건의 경우, HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 이는 임차권이 매각으로 소멸되지 않으나 HUG의 동의로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없음을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김빛나)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-04

* 확정일자: 2022-03-07

* 배당신고일자: 2024-04-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련, 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 105,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 9번 주택임차권등기. 단, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자는 보증금 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위여건은 보통임.

* 토지 이용: 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중.

* 종합: 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 및 주거 복합 상권을 형성하고 있습니다. "숭의오거리" 인근이라는 점에서 유동인구 및 상업 활동이 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 3층 301호임.

* 마감: 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샷시 창호 등임.

* 이용 상태: 아파트로 이용 중임.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

* 편의시설: 인근 버스정류장 등 대중교통 이용이 비교적 용이하며, 주위 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 물건으로, HUG가 임차인의 대항력 있는 권리를 포기하거나 보증금 인수 부담을 덜어주는 조건으로 진행됩니다. 해당 조건 변경으로 인해 낙찰자는 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 변경 조건에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 개발 관련 행위 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계는 미상으로, 현황 조사 시 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 인근 장례식장 민원: 숭의동 인근에서 장례식장 신·증축 추진으로 인한 주민 민원이 다수 발생한 사례가 있어, 해당 지역의 사회적 민감성을 인지할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 본 아파트 경매 물건은 "숭의오거리" 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 아파트로 현재 이용 중입니다. 권리 관계상 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특별한 인수 조건이 존재하며, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, HUG의 구체적인 인수조건 변경 내용에 대한 최종 확인은 필수적입니다. 상권은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 형태이며, 일반상업지역으로 분류되어 있습니다. 토지이용계획 상의 제한사항과 인근 지역의 민감한 사회적 이슈(장례식장 관련 민원) 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 숭의오거리 인근 입지로, 인천의 주요 지역 접근성이 양호합니다.

* HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없어, 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

* 아파트로 이용 중이며, 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있어 즉시 거주 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

* 일반상업지역에 위치하여 향후 상업적 활용 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 89,200,000원

* 인수 보증금: 0원

* 참고: 본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 최종 확인, 현장 조사 결과, 유사 물건의 시세, 법원 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 전문가와 상담 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.