나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511743 [1] 인천광역시 서구 당하동 1092-8 1동 9층913호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '완정역' 동측 인근에 위치하고, 주위는
대로변 상가지대로 오피스텔과 상업용건물이 혼재하고 있으며, 주위환경은
보통시됨.

교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 서측 인근에
인천지하철 2호선 '완정역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물 내 제9층 제913호로서
외벽 : 인조석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 추정 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소화설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 세장형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40미터 내외, 남측으로 노폭 약 10미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(당하
지구단위계획구역)), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역
(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역
(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511743 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1092-8 1동 9층913호

용도: 도시형생활주택

감정가: 97,000,000원

토지면적: 8.60㎡ (약 2.60평)

건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '완정역' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 대로변 상가지대와 오피스텔, 상업용 건물이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 서측 인근에 인천지하철 2호선 '완정역'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 소로1류에 접해 있습니다.

* 토지 제한 상태: 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 집합건물 등기부 상 소유권보존(2012.05.02), 소유권이전(2012.09.21, 2022.05.02) 및 다수의 압류 등기가 확인됩니다.

* 말소기준권리는 2023년 5월 4일자 도봉세무서의 압류 등기입니다.

* 을구 8번 순위로 주택임차권(채권자: 이미영, 금액: 109,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 확인됩니다. (전입일자: 2022.04.29, 확정일자: 2022.04.25, 배당신고일자: 2024.03.04)

* 갑구 7번 순위로 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025타경511743) 등기가 확인되며, 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 8번 주택임차권 역시 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* *: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 109,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-25

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 위치: 인천 지하철 2호선 완정역 인근 상업지역에 위치하여 유동인구 흡수 및 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 상업용 건물 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있으며, 지역 내 편의시설 이용이 용이합니다.

* 시장 동향: 유사한 형태의 다세대, 빌라 등의 거래가 활발히 이루어지는 지역으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 완정역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내외버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근 상업시설 및 편의시설 이용이 용이하며, 완정역 주변 상권을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 환경: 본건은 도시형생활주택으로, 1인 또는 2인 가구에 적합한 주거 형태를 제공합니다.

* 주변 시세 정보 (2026년 7월 기준):

* 1043-1번지 '원당탑스빌(1)' (2009년 준공, 70.38㎡) 매매가: 135,000,000원

* 1084-2번지 '그랜드비스타' (2011년 준공, 34.942㎡) 매매가: 179,000,000원

* 1080-17번지 '멤버스힐' (2017년 준공, 31.548㎡) 매매가: 133,000,000원

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 HUG의 채권 회수 전략 및 인수 조건에 따라 향후 권리 관계에 변동이 있을 가능성이 있으므로, 관련 절차 및 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 내국인에게 직접적인 제약은 없을 수 있으나, 외국인 등이 주택용도로 취득 시에는 허가가 필요합니다. 관련 법규를 숙지해야 합니다.

* 건물 노후도 및 관리 상태: 감정평가서 상 별도의 지적 사항은 없으나, 실제 건물 노후도, 내부 상태, 관리 상태 등은 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

* 임차인 보증금: 주택도시보증공사(HUG)에서 109,000,000원의 보증금으로 계약한 임차인이 존재합니다. 비록 권리분석 상 대항력이 없고 말소될 예정이나, HUG가 채권자라는 점에서 채권 회수 과정과 관련하여 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동의 완정역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 감정가 97,000,000원은 최근 인근 유사 물건의 실거래가(133,000,000원 ~ 179,000,000원) 대비 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대해 볼 만한 물건으로 판단됩니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 권리 관계가 존재하지만, 권리 분석 상 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 전반적으로 투자 매력도가 있는 물건이나, 정확한 시세 분석과 현장 조사를 통한 최종적인 입찰가 결정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 완정역 역세권 입지: 지하철 2호선 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가 대비 낮게 책정되어 있어, 낙찰을 통해 시세 차익을 얻을 기회가 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 주택임차권 등 등기상 권리들이 매각으로 소멸 예정이어서, 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 보증금이나 부채 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 140,000,000원으로 산정됩니다.

이는 감정가 97,000,000원의 약 129% ~ 144% 수준이며, 최근 실거래가(133,000,000원 ~ 179,000,000원)를 고려하여 책정되었습니다.

본 금액은 일반적인 경매 시장 상황 및 현장 조사를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.