나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511727 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 8층809호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 시민공원역이 소재하는 등 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 9층건 내 8층 809호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감임.
내벽 : 미상임.
창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택(원룸형))로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 현재 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측의 포장도로(약 8M)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511727 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 81-15 알바트로스 8층809호

용도: 도시형생활주택 (원룸형) / 업무시설 (오피스텔)

감정가: 88,000,000원

토지면적: 4.54㎡ (약 1.37평)

건물면적 (전용면적): 17.82㎡ (약 5.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 연식: 2011년-2012년 준공 추정

총 층수: 9층

해당 층수: 8층

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '시민공원역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 시민공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 2월 7일자 강서세무서장의 압류입니다.

* 등기부 현황

소유권보존(2012-09-07), 공유자전원지분전부이전(2014-05-13), 소유권이전(2022-03-21) 등기 이력이 있습니다.

말소기준권리 이후의 압류(강서세무서장, 양천세무서장) 및 강제경매(주택도시보증공사) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

을구 순위 5번 주택임차권(김영민, 보증금 100,000,000원)이 등기되어 있었으나, '말소' 처리되어 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 권리로 판단됩니다.

따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인 현황

임차인: 김영민

보증금: 100,000,000원

전입일자: 2022-04-04

확정일자: 2022-02-21

배당신고일자: 2024-04-02

대항력: 없음 (등기부상 말소 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 대항력이 소멸된 것으로 보입니다.)

비고: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 등기사항 및 배당 신고 내역 등을 종합적으로 고려 시 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 주안동 일대는 지하철역과 인접하여 역세권의 이점을 가지며, 주변의 다양한 근린생활시설 및 업무시설 등으로 인해 일정 수준의 배후수요가 예상됩니다. 다만, 별도의 외부 검색을 통해 주변 혐오시설 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

지하철 시민공원역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선으로 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설

주변 상업지역으로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 구조 및 이용상태

철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 8층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청함에 따라, HUG의 인수 조건 변경 사항이 향후 절차나 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 관련 특이사항: '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 등기부상 임차권이 말소되었고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 관련 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 다른 담보물의 처분 결과가 본 물건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 부담은 없어 보이며, 이는 투자자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 감정가 대비 주변 실거래가와의 격차, HUG 관련 특수 조건 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 주요 역세권(시민공원역) 인근의 우수한 입지 조건.

* 원룸형 도시형생활주택 또는 오피스텔로서 1인 가구 및 임대 수익형 투자에 적합.

* 매각으로 인한 권리관계 정리로 명확한 소유권 확보 가능성.

* 비교적 최신 연식(2011-2012년 준공 추정)으로 내부 상태 양호 예상.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 88,000,000원입니다.

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 살펴보면, 본건과 유사한 규모의 도시형생활주택 또는 다세대주택 매물이 8,200만원 ~ 12,200만원 사이에 거래되었습니다.

본건(17.82㎡)의 면적은 비교 대상 매물(약 43-44㎡)보다 상당히 작습니다. 비교 대상 매물들의 평당 가격을 고려할 때, 본건의 감정가(약 494만원/㎡)는 최근 거래된 매물들의 평당 가격(약 189만원~273만원/㎡) 대비 높은 수준으로 분석됩니다.

이러한 시세 격차와 더불어 HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 관련 특이사항 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70~80% 수준에서 결정될 수 있을 것으로 보입니다.

따라서, 약 61,600,000원에서 70,400,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 보수적으로 접근할 경우 70,000,000원 내외를 목표가로 설정하고, 최대 75,000,000원을 상한선으로 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 감정가: 88,000,000원

* 주변 시세 반영 및 위험 요소 고려 시 예상 입찰가 범위: 61,600,000원 ~ 75,000,000원

* 권장 입찰가: 약 70,000,000원 내외

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.