나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511807 [1] 인천광역시 연수구 송도동 29-8 송도씨워크인테라스한라 1층에이111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""국제업무지구역(인천1호선)"" 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 국제업무지구역(인천1호선)이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상25층 건물내 1층에이111호로서,
외벽 : 강화유리 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
창호 : 강화유리 마감 등.
(사용승인일 : 2022.06.28)

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공용 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 운동시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 광대로, 남서측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로3류(폭 40m~50m) (광3-29호선 지식경제부고시제2010-99호 수정)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국 인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

인천지방법원 2025타경511807호 사건의 근린상가 물건으로, 인천광역시 연수구 송도동에 소재한 송도씨워크인테라스한라 1층 A111호입니다. 본 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 416,000,000원입니다.

1.2. 기본물건정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511807 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 29-8 송도씨워크인테라스한라 1층 A111호 (도로명주소: 인천광역시 연수구 센트럴로 313)

용도: 근린상가

감정가: 416,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (농OOO)

1.3. 면적정보

토지면적: 4.93㎡ (약 1.49평)

토지지분: 4.93㎡ (약 1.49평)

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

건물지분: 22.76㎡ (약 6.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천1호선 국제업무지구역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등으로 형성되어 있어 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 송도 씨워크 인 테라스는 총 1512호실 규모의 복합 건물로, 다양한 상업 시설과 업무 시설이 함께 입점해 있습니다.

2.2. 교통및접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인천1호선 국제업무지구역이 인접해 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 건물 북서측 및 북동측으로는 광대로, 남서측으로는 중로에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획

본건은 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로3류, 대로1류, 중로1류, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.21. 지정, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 외국인 등 주택용도 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2023년 1월 11일 접수된 농협은행의 근저당권(276,000,000원)입니다. 이 근저당권을 말소기준으로 이후 접수된 인천지방법원의 임의경매 개시결정(2025년 8월 25일 접수, 244,544,053원) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 276,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

본 건에는 주)크리스피그, 윤 1개 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주)크리스피그, 윤

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,430,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 09월 10일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력이 없는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

3.3. 인수되는권리

본 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권특성

송도 국제업무지구역 인근에 위치하여 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 중심 지역입니다. GTX-B 노선 개통 예정으로 서울 및 수도권과의 접근성이 향상될 전망이며, 이는 유동인구 증가 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 건물 내에도 다양한 업종의 상가 및 업무 시설이 입점해 있어 복합적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 주변시설

본 건물은 송도 센트럴파크, 워터프런트, G5-2블록 공원 등과 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 대규모 녹지 공간과 수변 공간이 조성이 잘 되어 있습니다. 현재까지 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 보고되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및기반시설

인천1호선 국제업무지구역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 광역 이동성이 우수합니다. 주변 상업 시설 및 업무 시설을 통해 각종 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물특성

건물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조로, 2022년 6월 28일 사용 승인되었습니다. 지하 4층, 지상 25층 규모이며, 본 물건은 1층 A111호(22.76㎡)입니다. 외벽은 강화유리 마감 등으로 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관련리스크

등기부상 명확한 권리관계가 확인되며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다.

6.2. 관리관련리스크

2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 장기간 미납된 관리비가 발생할 가능성이 있어 입찰 전 확인이 필요합니다.

6.3. 기타리스크

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 해당 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 내 외국인 등 주택용도 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다. 본 물건의 용도가 근린상가이므로 일반적인 거래 시에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 건물 내 상가 호실 수가 많아(총 1512호실) 공실 발생 시 경쟁이 치열할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 송도 국제업무지구역 역세권에 위치한 신축 상가로, 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. GTX-B 노선 개통 예정으로 미래 가치 상승이 기대됩니다. 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 다수의 상가로 인한 공실 경쟁 가능성은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자포인트

* 역세권 상가: 국제업무지구역(인천1호선) 초역세권으로 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

* 다용도 활용 가능: 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능합니다.

* 안정적인 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 미래 가치 상승 기대: GTX-B 노선 개통 예정으로 향후 가치 상승이 예상됩니다.

9. 예상입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가(416,000,000원)를 기준으로 주변 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 개별적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.