나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511698 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 491 스위트하임1동 1동 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 '인천귤현초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대부분 공동주택 등으로 이루어진 주택지대로서, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제5층 제504호로서,
외벽 : 벽돌치장 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 알루미늄새시 및 하이새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 북동측으로 노폭 약 12미터, 10미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))
, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.
26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 개요

본 물건은 인천지방법원 2025타경511698호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

소재지는 인천광역시 계양구 귤현동 491 스위트하임 1동 5층 504호이며, 용도는 다세대주택입니다.

건물면적은 32.72㎡(약 9.90평)이며, 토지면적은 26.90㎡(약 8.14평)입니다. 건물 및 토지는 일괄 매각 대상입니다.

해당 건물은 철근콘크리트 구조로 2022년 1월 6일 사용 승인되었습니다.

1.3. 매각 정보

감정가는 178,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (을구 순위 1번 주택임차권 등기(박민영)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소 예정입니다.)

등기부채권 총액은 234,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 계양구 귤현동에 위치하며, '인천귤현초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 대부분 공동주택으로 구성된 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 중 5층에 위치한 504호입니다. 외벽은 벽돌치장 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄새시 및 하이새시 창호로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 화재탐지, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 대체로 인접지와 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측 및 북동측으로 폭 약 12미터 및 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2022-02-24)

* 을1: 주택임차권 (박민영, 234,000,000원, 2022-02-25 전입, 2022-02-03 확정) - 말소 예정

* 갑4: 소유권이전 (조석훈, 2022-03-21)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 234,000,000원, 2025-08-21 접수) - 말소기준권리

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(박민영)

보증금: 234,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-25, 확정일자: 2022-02-03

배당신고일자: 2023-10-26, 대항력: 없음.

비고: HUG 인수조건 변경. 본 임차권은 말소 예정으로 파악됩니다.

* 임차인: 이세림

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-07-26

대항력: 있음.

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리는 갑5 강제경매 (주택도시보증공사, 234,000,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 234,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재의 공동주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 인천귤현초등학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

4.2. 인근 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 2025년 12월, 전용면적 39.25㎡, 13,500만원 (약 344만원/㎡)

* 2025년 12월, 전용면적 57.84㎡, 15,500만원 (약 268만원/㎡)

* 2026년 7월, 전용면적 53.26㎡, 15,900만원 (약 298만원/㎡)

본 건의 전용면적(32.72㎡)을 고려할 때, 최근 거래 사례들의 평당 단가를 적용하면 대략 9천만원대에서 1억 1천만원대 수준의 시세를 형성하고 있을 것으로 추정됩니다. 이는 본 건의 감정가 1억 7천 8백만원과 다소 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

인천귤현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 주택지대이므로 기본적인 편의시설 이용은 무난할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

주변이 공동주택으로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이에 따라 토지 거래 시 관련 허가 절차가 필요합니다.

6.2. 대항력있는 임차인

임차인 이세림은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 이는 임차인이 법적으로 해당 주택에 거주할 권리를 가지며, 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 계약 및 인수 과정에서 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인접 및 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 대항력 있는 임차인(이세림)의 존재, 그리고 HUG 인수조건 변경 등의 잠재적 리스크 요인을 반드시 고려해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 경우, 보증금이 0원이라 할지라도 명도 과정에서의 난항 가능성에 대비해야 합니다. 최근 주변 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 우수한 교육 환경

* 편리한 교통 접근성

* 안정적인 주거 환경

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례와 본 건의 면적, 입지 조건, 그리고 대항력 있는 임차인 및 토지거래허가구역 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

최근 실거래가 기준 추정 시세는 약 9천만원대에서 1억 1천만원대 수준으로 판단됩니다. 감정가 1억 7천 8백만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인 인수 보증금(0원)을 제외하고, 시장 상황과 리스크를 반영하여 1억 1천 5백만원 ~ 1억 3천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

10. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 검색 결과, 인천 계양구 귤현동 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)이 본 건과 매우 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인천시 계양구 일대에서 도로 건설 등으로 인한 마을 분할 및 쓰레기 소각장 설치 가능성에 대한 언급이 있었으나, 이는 본 건의 직접적인 혐오시설 입지는 아닌 것으로 보입니다. 또한, 계양 테크노밸리 조성 사업지 인근에서 폐기물 방치로 인한 환경 오염 우려가 제기된 사례가 있으나, 본 건과는 직접적인 관련성이 낮은 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.