나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511806 [1] 인천광역시 남동구 논현동 774-1 에코메트로11단지한화꿈에그린아파트 1109동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511806 [1] 인천광역시 남동구 논현동 774-1 에코메트로11단지한화꿈에그린아파트 1109동 19층1901호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경511806
• 주소: 인천광역시 남동구 논고개로 17 에코메트로11단지한화꿈에그린아파트, 1109동 19층1901호
• 용도: 아파트

인천지방법원 경매16계 2025타경511806 | 소재지: 인천광역시 남동구 논고개로 17 에코메트로11단지한화꿈에그린아파트, 1109동 19층1901호 | 감정가: 521,000,000원 | 최저가: 364,700,000원 | 용도: 아파트

1. 인천지방법원 2025타경511806 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511806 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 774-1 에코메트로11단지한화꿈에그린아파트 1109동 19층 1901호

용도: 아파트

감정가: 521,000,000원

건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

건물면적 (공급면적): 제공된 정보상 명확히 구분되지 않으나, 일반적으로 전용면적과 유사하게 취급될 수 있습니다.

토지면적 (단지 전체): 101464.00㎡ (약 30687.7평)

토지 지분 (호당): 54.8442㎡ (약 16.59평) (신청인 보정서 기준)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 기타 (아파트)

특이사항: 형식적 경매, 대지권 미등기

주의사항: 대지권 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 소유권 관계는 불확실합니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 계약 대상 면적에 토지(54.8442㎡) 및 대지지분(54.8442㎡)이 포함된 관련 서류가 제출되었으며, 전유부분 및 대지부분에 대한 취득세는 납부되었으나 등록세는 미납 상태입니다.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 논현동에 소재한 '인천고잔초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 소래포구 주변의 대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 접근성은 자유로우며, 단지 주변 간선도로(논고개로 등)변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북동측 인근에 수인분당선 소래포구역이 소재하여 광역적인 교통망 접근성도 양호한 편입니다. 단지 주변으로는 광로 등 잘 정비된 포장도로와 접해 있습니다. 토지 이용계획상 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소래논현지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류 및 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특정 기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 동안 외국인에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 분류됩니다. 이는 일반적인 담보권 실행을 위한 경매와는 달리, 재산 분할 등 형식적인 절차의 이행을 위해 진행되는 경매일 수 있습니다. 가장 중요한 권리상의 쟁점은 '대지권 미등기'입니다. 이로 인해 실제 대지권의 소유권 및 효력에 대한 불확실성이 존재하며, 낙찰 후 대지권 확보를 위한 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다. 관련 제출 서류에 의하면 계약 시 대지권이 포함된 것으로 간주되어 신고되었고, 인천 남동구청으로부터 전유부분과 대지부분에 대한 취득세 납부 사실을 확인받았으나, 대지부분의 등록세는 미납 상태입니다. 등기부등본 상의 추가적인 권리 사항(근저당, 가압류 등)은 제공된 정보에 명시되지 않았으나, 경매 진행 시에는 반드시 해당 내용을 상세히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 속한 에코메트로11단지한화꿈에그린아파트는 소래포구 인근의 대규모 아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 이러한 지역 특성상 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 소래포구는 관광 명소이기도 하므로, 이에 따른 상업 활동 또한 활발할 것으로 보입니다. 단지 주변으로 각종 편의시설, 금융기관, 병원, 학원 등이 밀집해 있을 가능성이 높으며, 이는 거주자들의 생활 만족도를 높이는 요소입니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 31층 건물 중 19층에 위치한 아파트입니다. 건물 외부는 석재(저층부) 및 몰탈 위 페인팅으로 마감되었으며, 내부는 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다. 외부 창호는 PVC 새시가 사용되었습니다. 난방은 지역난방 열병합 방식이며, 급수, 급탕, 배수, 환기, 소화전, 승강기, 도시가스, H/A 설비 등 기본적인 부대 설비를 갖추고 있습니다. 아파트는 주거용으로 이용 중이며, 세대당 1.48대의 넉넉한 주차 공간(총 2405대)을 확보하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권 미등기'입니다. 이는 낙찰자가 대지권에 대한 완전한 소유권을 취득하지 못할 가능성을 내포하며, 추후 대지권 등기 절차 진행 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 대지권의 존재 여부 자체가 불확실할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 법적 검토가 필요합니다. '청산을 위한 형식적 경매'라는 점 역시 일반적인 담보권 실행 경매와는 절차 및 명도 과정에서 차이가 있을 수 있으므로, 관련 법률 자문을 구하는 것이 좋습니다. 외국인 투자자의 경우, 특정 기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 동안 토지거래허가를 받아야 하는 점도 유의해야 합니다. 본 건 주변 지역에 대해 검색한 결과, 일반적으로 알려진 혐오시설(쓰레기 처리장, 납골당 등)의 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 소래포구 인근의 관광 및 상업 활동으로 인한 소음, 교통량 증가 등은 고려될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 입지 및 생활 편의성은 우수합니다. 교통, 학군, 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 지역으로 평가됩니다. 하지만 '대지권 미등기'라는 중대한 법적 하자 사항이 존재하며, 형식적 경매라는 점 또한 일반 경매와는 다른 접근을 요구합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 전략과 자금적 여유가 있는 투자자에게는 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

장점으로는 우수한 입지 조건과 대단지 아파트로서의 안정적인 주거 환경을 들 수 있습니다. 소래포구 인근 지역의 발전 잠재력 또한 긍정적인 요소입니다. '대지권 미등기'라는 리스크로 인해 일반 시세 대비 저평가될 가능성이 있어, 이를 통해 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

반면, 가장 큰 투자 고려사항은 대지권 미등기 문제 해결입니다. 낙찰 후 대지권 확보를 위한 법률적, 행정적 절차와 이에 수반되는 비용 및 시간 소요를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 형식적 경매 절차의 특수성에 대한 이해와 대비가 필요합니다.

투자 제언으로는, 본 건의 잠재적 가치와 '대지권 미등기' 리스크를 상쇄할 만한 충분한 자금 계획과 법률적, 경매 전문가의 조언을 바탕으로 신중하게 접근할 것을 권유합니다. 대지권 문제 해결이 명확하고 경제적으로 가능하다고 판단될 경우, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매16계