나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511789 [1] 인천광역시 중구 중산동 1873-20 리베라베리움영종 19층1919호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "영종1동 행정복지센터" 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 내 19층 1919호로서, 외 벽 : 판넬 및 석재붙임 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 숙박시설(일반숙박시설), 제1,2종근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 도로에 접하고, 남동측으로 공공공지를 통하여 도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511789 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1873-20 리베라베리움영종 19층1919호

용도: 오피스텔

감정가: 100,000,000원

토지면적: 3.09㎡ (약 0.93평)

토지지분: 3.09㎡ (약 0.93평)

건물면적: 19.85㎡ (약 6.00평)

건물지분: 19.85㎡ (약 6.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 광주은행 (광OOO)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "영종1동 행정복지센터" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 북서측으로 도로에 접하고 있으며, 남동측으로는 공공공지를 통해 도로와 연결됩니다.

3. 권리분석

본건은 인천지방법원의 강제경매로 진행되는 물건입니다.

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경511789)입니다.

등기부등본상 을구 5번으로 등기된 주택임차권(권리자: 이승철, 권리금액: 72,000,000원)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

물건명세서에 따르면, 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며 매수인에게 인수됩니다. 따라서 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

이 외의 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 이승철의 이름은 개인정보 보호를 위해 이 로 표기합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 업무시설, 숙박시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

최근 시세 분석에 따르면, 유사 면적(전용 19.85㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 5,500만원, 2024년 12월 7,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가 1억원과 비교 시 시세 하락 또는 감정가 대비 높은 수준임을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 25층 건물 중 19층에 위치하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에 영종1동 행정복지센터가 위치하고 있어 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

최근 조사된 바에 따르면, 해당 물건 주변에 특별히 문제시될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 72,000,000원입니다. 이 금액은 매각 후에도 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 매입 비용에 해당 금액이 추가된다는 점을 유의해야 합니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 토지거래허가구역 지정 기간(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)이 최근 만료되었으나, 관련 규정에 따른 허가 또는 신고 의무가 있을 수 있습니다.

감정가(1억원)와 최근 실거래가(5,500만원 ~ 7,500만원) 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 시세 하락 또는 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요함을 의미합니다.

2026년 6월에 5,500만원의 실거래가가 확인되는 등 하락세가 관찰되어 향후 시세 변동성에 유의해야 합니다.

7. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 감정가의 괴리가 커, 시세보다 낮은 금액으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 72,000,000원의 인수되는 임차 보증금을 고려할 때, 총 투자 비용이 실질적인 시장가치보다 높아질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

영종도 지역 개발 계획 등 미래 가치 상승 요인을 고려할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 중구 중산동에 위치한 오피스텔로, 감정가 1억원에 경매가 진행 중입니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 72,000,000원의 선순위 임차 보증금 인수 부담입니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 실제 총 지출액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 시세가 5,500만원에서 7,500만원 수준으로 형성되어 있어, 감정가보다 낮은 시세가 형성된 점은 잠재적인 시세차익의 기회가 될 수 있으나, 인수되는 보증금과 합산 시 높은 총 매입 비용이 발생할 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 철저한 권리 분석과 주변 시세 조사를 바탕으로 총 투자 비용 대비 수익률을 면밀히 검토하시길 바랍니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금 72,000,000원을 제외하고 계산하는 규칙에 따라, 감정가 100,000,000원에서 인수 보증금을 차감한 28,000,000원으로 산정할 수 있습니다.

따라서, 28,000,000원을 입찰가로 제시할 경우, 총 매입 비용은 입찰가 28,000,000원 + 인수 보증금 72,000,000원 = 100,000,000원이 됩니다.

다만, 최근 실거래가(5,500만원 ~ 7,500만원)를 고려할 때, 감정가와 시세 간 괴리가 크므로, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성을 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.