나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511680 [1] 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 106동 44층4408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '송도5동 행정복지센터' 서측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천1호선 송도달빛축제공원역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 48층 건물
(사용승인일자 : 2020.09.24.) 제44층 제4408호로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 노폭 약 28m 내외, 북측으로 노폭 약 19m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2015-07-13) , 지구단위계획구역(2023-12-18) , 광로2류(폭 50m~70m)(2021-12-27)(광2-14)(접합) , 광로3류(폭 40m~50m)(2015-07-13)(광3-29)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-13)(중1-송2)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-12-12)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 인천지방법원 2025타경511680 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 316 힐스테이트 송도 더테라스 106동 44층 4408호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 450,000,000원

토지면적: 15.28㎡ (약 4.62평)

토지 지분: 15.2843㎡ (약 4.62평)

건물면적: 84.28㎡ (약 25.50평)

건물 지분: 84.2807㎡ (약 25.50평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 백OOOOOOO (백령농업협동조합)

사용승인일자: 2020년 9월 24일

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 연수구 송도동에 소재하며 '송도5동 행정복지센터' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인천 1호선 송도달빛축제공원역과 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 동측 및 서측으로 노폭 약 28m, 북측으로 노폭 약 19m의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로, 중로 등에 속하며, 경제자유구역, 성장관리권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 주택용도 취득 시 허가가 필요한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일). 공유수면준공매립지로서 준공일로부터 10년간 매립 목적 변경 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 1일 접수된 백령농업협동조합의 근저당 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 544,002,529원입니다.

* 임차인 현황:

* 박소미: 보증금 20,000,000원, 차임 1,600,000원, 전입/확정일 2021년 11월 4일. 대항력 없음.

* 신성정화건설주식회사, 임소영: 보증금 15,000,000원, 차임 1,375,000원, 전입 2023년 10월 20일, 확정일 2023년 9월 27일. 배당신고 2025년 9월 30일. 대항력 없음.

* 윤창호: 보증금 20,000,000원, 차임 1,650,000원, 전입 2022년 6월 27일. 확정일자 없음. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 송도 국제도시 내에 위치하여 아파트 단지 및 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 교통 인프라: 인천 1호선 송도달빛축제공원역을 이용할 수 있는 역세권으로, 대중교통 접근성이 우수합니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 잠재력: 송도 국제도시의 지속적인 개발과 함께 상업 및 업무 기능이 강화됨에 따라, 본건의 상권 가치는 더욱 상승할 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: '송도5동 행정복지센터'가 인근에 위치하며, 다수의 근린생활시설이 밀집하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 힐스테이트 송도 더테라스는 신축 오피스텔로 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 인프라: 인천 1호선 송도달빛축제공원역 역세권으로, 서울 및 인천 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 기타: 송도 국제도시는 국제학교, 대학병원, 대형 쇼핑몰 등 다양한 생활 인프라를 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다. (혐오시설 존재 여부는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등이 주택 용도로 취득 시 2026년 8월 25일까지 허가를 받아야 합니다. (단, 본건은 업무시설 용도로, 해당 제한 규정이 적용되지 않을 수 있으나 확인 필요)

* 공유수면준공매립지: 매립 목적 변경 제한 기간(준공일로부터 10년)이 남아 있으나, 건축물의 안정성 및 사용에 직접적인 영향은 없을 것으로 예상됩니다.

* 채권 총액: 감정가 4억 5천만원 대비 채권 총액이 5억 4천만원 이상으로, 채권자들의 적극적인 배당 요구 시 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계: 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 힐스테이트 송도 더테라스 오피스텔로, 2020년 9월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 송도 국제도시의 우수한 입지와 편리한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 모든 권리가 말소되는 안전한 물건으로 판단되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 채권 총액이 높다는 점은 유의할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 송도 국제도시의 신축 오피스텔로 높은 상품성과 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

* 인천 1호선 송도달빛축제공원역 역세권으로 투자가치 및 환금성이 우수합니다.

* 최근 거래가(3억 5천 7백만원 ~ 3억 7천 9백만원) 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 44층의 고층으로 조망권 및 선호도가 높아 향후 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 84㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 3억 5천 7백만원에서 3억 7천 9백만원 사이에 거래되었습니다. 평균 거래가는 약 3억 6천 5백 7십만원입니다. 본건은 44층의 고층으로, 최근 거래가 중 최고가 수준 또는 그 이상으로 평가될 가능성이 있습니다.

감정가 4억 5천만원은 최근 시세보다 높은 편이나, 본 건은 고층이라는 장점을 가지고 있습니다. 경매 낙찰가율을 고려하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 할 때, 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 최근 최고가: 37,900만원

* 고층 프리미엄 및 경매 낙찰가율 (90~100%) 고려

이에 따라, 예상 입찰가는 3억 7천만원부터 4억원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 법원 감정가, 현장 조사 결과, 경쟁자 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금이 없어 낙찰가 전액을 부담해야 함을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.