나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511786 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 540-3 희성베스트빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 등의 공동주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반
대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서
(사용승인일 : 2010.04.15)
외벽 : 스톤코트 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 ""다세대주택""으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 주차장설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서 현재 ""공동주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약7m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)) , 지구
단위계획구역(수봉 지구단위계획),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에
관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)
(인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경511786 (1) 사건으로 인천광역시 미추홀구 도화동 540-3 희성베스트빌 1층101호에 대한 물건입니다.

본 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 감정평가액은 120,000,000원입니다.

토지 면적은 30.46㎡ (약 9.21평)이며, 토지 지분은 30.461363309352517㎡ (약 9.21평)입니다.

건물 면적은 54.51㎡ (약 16.49평)이며, 건물 지분도 54.51㎡입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO이며, 특이사항으로 대항력있는임차인 존재 및 SGI 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택 등의 공동주택과 학교가 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

본건 서측으로 약 7m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

주변 지역에서 데이터센터 건립 및 쓰레기 적환장 이전 등과 관련된 주민 반대 사례가 있었으며, 일부 지역에서는 무단 투기된 산업 폐기물 및 쓰레기 문제가 제기된 바 있습니다. 다만, 본 물건지 바로 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 서울보증보험 주식회사의 강제경매로 진행 중입니다 (사건번호: 2025타경511786).

등기부상 말소기준권리는 남인천세무서장의 압류 (2021-03-10)입니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 물건명세서에 따르면 을구 5번 주택임차권등기(한국토지주택공사, 권리금액 120,000,000원)가 매수인에게 대항할 수 있다는 내용이 있습니다.

하지만, 집합건물 등기부 요약상 해당 임차권은 '말소'로 기재되어 있으며, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 점, 그리고 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이 명시된 점으로 미루어 볼 때, 해당 임차권은 인수되지 않거나 SGI와의 협의에 따라 처리될 가능성이 높습니다.

이와 관련하여 "대항력있는 임차인" 존재가 특이사항으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서는 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사) 및 여오현 모두 '대항력 없음'으로 표시되어 있어, 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

그럼에도 불구하고, 임차인 관련 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-15

확정일자: 2019-10-16

배당신고일자: 2023-10-26

대항력: 없음

* 임차인: 여오현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-11

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

(참고: 여오현 임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 미상이나, 보증금 및 차임이 없어 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 도화초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택이 주를 이루고 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

상업 시설보다는 주거 기능에 집중된 지역으로 볼 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상가 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 통행이 원활하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인근 버스정류장과 지하철역이 생활 편의성을 높입니다.

* 편의시설: 도화초등학교와 같은 교육 시설이 인접해 있으며, 일반적인 생활 편의시설은 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 정주하기 좋은 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 권리관계의 불확실성입니다.

'대항력있는 임차인' 존재 표기와 '서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서' 제출, 그리고 등기부상 '말소' 처리된 임차권 정보가 상충되어, 낙찰 후 예상치 못한 보증금 인수 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

비록 임차인 현황에서는 대항력이 없는 것으로 나타나고 인수 보증금 합계가 0원으로 제시되었으나, 이는 최종 배당 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.

'SGI 인수조건 변경' 또한 낙찰 후 추가적인 협의나 조건 발생 가능성을 시사합니다.

또한, 주변 지역에서 데이터센터 건립이나 쓰레기 적환장 이전과 관련된 주민 민원이 있었던 점은 향후 지역 환경에 대한 잠재적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 신축(2010년 준공) 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

신축 연식 대비 감정가가 책정되어 있으며, 주변의 오래된 다세대주택 시세와 비교 시, 신축 프리미엄이 반영된 것으로 판단됩니다.

다만, 복잡한 권리관계, 특히 임차인 관련 불확실성으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

권리 관계가 명확히 정리된다면, 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연식: 2010년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 이는 노후 건물 대비 유지보수 용이성 및 자산 가치 측면에서 장점입니다.

* 역세권/학세권: 지하철역과 초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성과 수요 확보에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 구분 소유에 따른 복잡성을 줄일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 120,000,000원입니다.

주변의 최근 매매 사례 중, 1983년식 연립주택(53.85㎡)이 90,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(2010년식, 54.51㎡)은 신축 연식의 이점을 바탕으로 감정가 수준 또는 그 이상이 될 가능성이 있습니다.

최근 유사 연식(2010년)의 빌라(약 46.3㎡)가 115,000,000원에 거래된 사례를 참고하면, 본 건의 가치는 더욱 높게 평가될 수 있습니다.

하지만 임차인 관련 권리 분석의 불확실성을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

서울보증보험 주식회사와의 인수 조건 변경 및 임차권 말소 동의 확약서 제출 등을 종합적으로 고려할 때, 해당 임차권이 인수되지 않는다고 가정하면, 현재 시세 및 감정가를 바탕으로 전략적인 입찰가를 산정할 수 있습니다.

임차인 관련 문제가 명확히 해결된다는 전제 하에, 감정가 대비 약 90% ~ 97% 수준인 108,000,000원에서 116,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

본 보고서에서는 110,000,000원을 초기 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.