나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511714 [1] 인천광역시 남동구 간석동 768-6 대박빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철1호선 ""부평삼거리역"" 동측 인근에 위치
하며, 주위는 동류형의 공동주택과 단독주택이 주로 들어서 있는 주택지대임.

교통상황

본건 서측 직선거리 약 70m 지점에 인천지하철1호선 ""부평삼거리역""이 소재하고 있으며,
본건 서측 인근 경인로를 운행하는 버스정류장이 부근에 소재하고 있어 대중교통편익은
양호시 됨

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층, 지상4층 건물로서
외벽 : 드라이비트 마감 및 돌붙임 마감 등
내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부분 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및
이해관계인 부재로 인하여 자세한 내부 이용상황 확인은 불가하였음

설비내역

상하수도설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지이며, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약5m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역((15.12.31.)지적재조사업에 따른 변경고시),
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26.
~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 등기사항전부증명서 을구 순위번호5에 주택임차권(임차보증금 89,000,000원)이 등재되어
있으며, 자세한 임대관계는 미상임.

# 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급
한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511714 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 768-6, 대박빌라 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원 (1억원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서

1.2. 건물 및 토지 정보

건축물 현황:

- 건물명: 대박빌라

- 사용승인일: 2001년 6월 29일

- 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

- 층수: 지하 1층, 지상 4층

- 총면적: 632.97㎡ (약 191.48평)

- 주용도: 공동주택 (다세대)

- 세대수: 14세대

전유부분 정보:

- 면적: 40.31㎡ (약 12.19평)

- 해당층: 4층

- 호실: 402호

토지 정보:

- 토지면적: 15.74㎡ (약 4.76평)

- 토지지분: 15.74㎡ (약 4.76평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철 1호선 "부평삼거리역" 동측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 형태의 공동주택 및 단독주택이 밀집한 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 서측 약 70m 거리에 인천지하철 1호선 "부평삼거리역"이 위치해 있으며, 서측 인근 경인로를 지나는 다수의 버스 노선 이용이 가능한 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건 동측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접하고 있어 차량으로의 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025.08.20. 서울보증보험의 강제경매)

- 갑구 (소유권)

* 2013.01.18. 김요섭 소유권이전

* 2018.11.02. 황혁 소유권이전

* 2019.03.15. 최병엽 외 1명 소유권이전

* 2022.06.30. 이상욱 공유자전원지분전부이전

- 을구 (제한물권 등)

* 2023.02.06. 한국토지주택공사 주택임차권 (임차보증금 89,000,000원) - 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서 상 매수인에게 대항 가능성 언급 (아래 임차인 정보 참조)

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

- 보증금: 89,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2018-12-28

- 확정일자: 2018-11-22

- 배당신고일자: 2023-02-06

- 제공된 정보상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항', '특수물건정보'에는 '대항력있는임차인', '선순위임차권'으로 명시되어 있습니다.

- 또한 '물건명세서 참고사항'에는 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권등기(다만 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨)'라고 기재되어 있어, 해당 임차권의 인수 여부에 대한 복합적인 판단이 필요합니다.

- 'SGI 인수조건 변경'이라는 문구 또한 해당 임차권과 관련하여 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

- 따라서, 해당 임차인의 보증금 89,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있음을 염두에 두어야 합니다.

3.3. 권리분석 종합 및 주의사항

- 말소기준권리보다 선순위인 권리는 보이지 않습니다.

- 그러나 을구 5번 주택임차권의 '대항력 유무' 및 '인수 여부'가 가장 큰 쟁점입니다. '대항력 없음' 표기와 '대항력 있음'으로 해석될 수 있는 여러 언급이 혼재되어 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 임차권에 대한 명확한 법률 검토가 필요합니다.

- 'SGI 인수조건 변경' 관련 내용도 낙찰자의 부담으로 이어질 수 있으므로 확인이 필수적입니다.

- '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 상기 임차인 관련 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 간석동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 아파트 및 다세대주택, 단독주택이 많아 안정적인 주거 수요가 형성되어 있습니다. 지하철역이 인근에 있어 교통 접근성이 좋으며, 주택가 지역 특성에 맞는 기본적인 상업시설(소매점, 편의점, 병원 등)이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 부평삼거리역 도보 약 70m, 경인로 버스정류장 인근.

* 편의시설: 주택가에 필요한 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 등이 위치할 가능성이 높으며, 교육 환경은 보통 수준일 것으로 예상됩니다 (정확한 정보는 추가 확인 필요).

* 주거환경: 주택가 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 보증금 89,000,000원)의 보증금 인수 가능성입니다. '대항력 없음' 명시에도 불구하고 다른 문서에서 '대항력 있음'으로 언급되어 있어, 이에 대한 불확실성이 존재합니다.

* SGI 인수조건 변경: 해당 조건의 구체적인 내용과 낙찰자에게 미치는 영향을 정확히 파악해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가 당시 폐문, 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 상세히 확인하지 못했습니다. 누수, 결로, 노후화 등 내부 하자 여부는 직접적인 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 현재 토지거래허가구역(외국인에 한함, 2025.08.26.~2026.08.25.)에 해당되나, 내국인에게는 직접적인 영향이 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 부평삼거리역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 2001년 건축된 건물로 연식은 있으나, 주택가 지역으로서 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

감정가는 1억원으로 책정되었으나, 최근 주변 다세대주택 매매 사례(2026년 3월, 47.56㎡ 기준 1.2억원)를 고려하면 감정가는 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

하지만 본 물건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 존재 가능성입니다. 임차인의 보증금 89,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 경우, 실제 취득 비용이 크게 증가하게 됩니다. 'SGI 인수조건 변경' 또한 추가적인 검토가 필요합니다.

따라서, 본 건은 권리관계의 불확실성으로 인해 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 1호선 부평삼거리역이 도보 거리에 있어 교통이 매우 편리합니다.

* 실거주 및 임대 수익 잠재력: 주거 선호 지역에 위치하여 실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적 취득 가능성: 권리 문제가 명확히 정리된다면, 최근 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 40.31㎡ (약 12.19평)이며, 감정가는 1억원입니다.

최근 매매 사례를 살펴보면, 2026년 3월에 본건과 유사한 면적(47.56㎡)의 다세대주택이 1.2억원에 거래되었습니다. 이를 감안할 때, 본건의 시장 가치는 1억원 내외로 추정됩니다.

그러나 본건의 경우, 대항력 있는 임차인(보증금 89,000,000원)의 존재 가능성 및 SGI 인수조건 변경이라는 중대한 권리상 불확실성이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이를 맹신하기는 어렵습니다.

따라서, 권리상 인수 부담이 없다는 가정 하에, 시세(약 1.2억원)와 감정가(1억원)를 고려하고, 약간의 시세 할인 및 경매 물건의 특수성을 반영하여 90,000,000원 을 잠정적인 최고 입찰가로 제안합니다.

입찰 시에는 반드시 임차인 인수 여부, SGI 인수조건 변경 내용 등 권리 관계를 최종 확인하신 후, 이를 바탕으로 입찰가를 재산정하시기 바랍니다. 만약 임차 보증금 89,000,000원을 인수해야 한다면, 실제 입찰가는 상당 폭 낮아져야 합니다.

10. 주변 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 주택가 분석 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.