나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1514 [1] 인천광역시 서구 당하동 1235-3 검단역법조타운리슈빌에스주건축물제1동 1층124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 ""인천지하철 아라역"" 남서측인근의 ""검단역법조타운리슈빌에스 주건축물 제1동"" 1층 124호로서 주위는 대규모 아파트단지와 상업용부동산 등이 주를 이루는 검단신도시 중심지역으로 주변환경이 양호한 지역임.

교통상황

동측으로 접한 중로를 통하여 원당대로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장, 아라역이 소재하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층건내 1층 124호로서
외벽; 페어그라스창호, 외장타일 등 마감
내벽: 몰탈위페인팅 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 2023.02.28.

이용상태

일반음식점으로서 폐문부재 상태임. (상호: 맛찜랭킹)

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 근린생활시설, 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중로, 서측으로 소로(보행자도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2024-12-17) , 지구단위계획구역(2025-07-28) , 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-203)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-456)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(소로1-204)(접합) , 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1514 (1) 인천지방법원

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1235-3 검단역법조타운리슈빌에스 주건축물 제1동 1층 124호

용도: 근린상가

감정가: 687,000,000원

토지면적: 6.05㎡ (약 1.83평)

토지지분: 6.045㎡ (약 1.83평)

건물면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

건물지분: 24.9㎡ (약 7.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

사용승인일: 2023년 02월 28일

건축물명: 검단역 법조타운 리슈빌S

해당층/호수: 1층 124호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 당하동 소재 인천지하철 아라역 남서측 인근에 위치한 검단역법조타운리슈빌에스 주건축물 제1동 1층 124호입니다. 주위는 대규모 아파트단지와 상업용부동산 등이 밀집한 검단신도시 중심 지역으로, 주변 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황

동측으로 중로에 접해 있으며, 원당대로 등 간선도로와 연계됩니다. 인근에 버스정류장과 아라역이 소재하여 교통 여건은 양호합니다. 건물 서측으로는 소로(보행자도로)가 접해 있습니다.

* 건물구조 및 상태

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 1층 124호입니다. 외벽은 페어그라스 창호 및 외장 타일 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다. 2023년 2월 28일에 사용 승인된 신축 건물입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 중로2류, 특수도로(보행자전용도로)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역), 성장관리권역, 택지개발지구(1단계), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 이 제한은 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 27일 접수된 국민은행의 근저당권(채권최고액 600,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리

위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황

현재 등기부상 임차인으로 이창용 씨가 있으나, 보증금 0원, 차임 0원이며 전입일자는 2025년 5월 15일입니다. 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 총 보증금 인수액

0원

* 등기부요약

* 소유권이전(신탁등기말소) 1번: 허진희 (2023.04.27)

* 근저당 1번: 국민은행 (2023.04.27, 600,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 1번: 국민은행 (2025.08.26, 511,119,588원) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 600,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역적 특성

본 물건은 검단신도시 중심 상업지역에 위치하며, 주변으로 대규모 아파트 단지가 배후 수요를 형성하고 있습니다.

* 주변 시설

인천지하철 아라역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다양한 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있습니다.

* 건물 이용 현황

건물 자체는 업무시설(오피스텔)로 건축되었으나, 본 건은 근린상가로 등재되어 있습니다. 현재 공실 상태(폐문부재)이며, 과거 '맛찜랭킹'이라는 상호의 일반음식점으로 운영되었던 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성

아라역 역세권으로 대중교통 이용이 용이하며, 차량 이용 시에도 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설

주변 대규모 아파트 단지 및 상업 지역 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 잠재적 혐오시설

주변으로 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았으나, 토지이용계획상 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역)이 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

외국인 주택용도 취득 시에만 허가가 필요하며, 2026년 8월 25일까지 제한 기간이므로 이 점을 인지해야 합니다.

* 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 금융 관계가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

현재 본 건의 정확한 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 비록 등기상 임차인의 대항력은 없으나, 실제 점유 현황 및 추후 임대차 발생 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용제한

역사문화환경보존지역, 택지개발지구 등 다수의 토지이용제한 사항이 존재하여 향후 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 검단신도시 중심부에 위치한 역세권 상가로, 신축 건물이라는 점과 권리관계가 명확하다는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 임대 관계가 불분명하고 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 현재 공실 상태이므로, 향후 임대차 설정 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 검단신도시 개발 수혜 지역으로 향후 가치 상승 기대.

* 아라역 역세권 입지로 인한 안정적인 유동인구 확보 가능성.

* 2023년 준공된 신축 건물로 하자 보수 비용 부담이 적음.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 687,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 제시된 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사, 주변 시세, 향후 임대 수익률 분석 등을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.