나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511902 [1] 인천광역시 서구 석남동 554-34 엑스포빌리지 가동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 천마초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
와 다세대주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
보통임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 1994.06.29.인
철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 4층 401호로서
외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 동측으로 노폭 약20미터 내외의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 대로1류(폭35m~40m)(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에
한함)(2025.8.26.- 2026.8.26.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511902 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 554-34 엑스포빌리지 가동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 100,000,000원

* 토지면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

* 건물면적(전용면적): 39.96㎡ (약 12.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOOOOOOO

* 건축물 사용승인일자: 1994년 06월 29일

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 401호

* 건물 총 층수: 4층

* 해당 건물 동 수: 1동 (가동)

* 해당 건물 총 세대 수: 10세대 (가동 기준)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 천마초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 전반적인 교통여건은 보통임.

* 인접 도로 상태: 본건 건물이 소재하는 부지의 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행이 원활함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역

* 대로1류 (폭 35m~40m) 도로 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26. ~ 2026.8.26.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 10월 13일 접수된 삼성화재해상보험주식회사 근저당 (을11)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 바 없음)

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김운덕

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2015년 06월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임은 명시되어 있으나, 확정일자, 배당신고일자 정보가 불완전하므로 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 대항력이 없어 보증금 전액을 인수할 가능성은 낮습니다.

* 등기부요약:

* 소유권 이전 내역 다수 확인 (갑2, 갑3, 갑4)

* 근저당 (을11): 삼성화재해상보험주식회사 (말소기준권리)

* 압류 (갑5): 의정부시

* 임의경매 (갑6): 삼성화재해상보험주식회사 (본건 경매개시결정)

* 등기부채권 총액: 54,600,000원

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 1월 9일, 한빛빌라 (석남동 494-18) 40.98㎡ (12.39평)가 7,700만원에 거래됨 (약 187.9만원/㎡).

* 2026년 1월 8일, 경성빌라가동 (석남동 482) 38.97㎡ (11.79평)가 10,000만원에 거래됨 (약 256.6만원/㎡).

* 2026년 1월 5일, 대명그린빌 (석남동 183-45) 47.76㎡ (14.45평)가 10,500만원에 거래됨 (약 220.0만원/㎡).

* 시세 분석: 본건(엑스포빌리지 가동 4층401호, 39.96㎡, 1994년식)과 가장 유사한 조건의 거래 사례는 경성빌라가동(38.97㎡, 1992년식)으로, 10,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(10,000만원)와 일치하는 수준입니다. 대명그린빌은 신축이고 면적이 넓어 상대적으로 높게 거래되었으며, 한빛빌라는 면적은 비슷하나 연식이 같고 거래 금액이 낮아 일부 편차가 있음을 보여줍니다. 전반적으로 본건의 시세는 10,000만원 내외로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 천마초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 편의시설: 인근 지역에 기본적인 편의시설이 소재하는 것으로 판단되나, 상세 내용은 추가 확인 필요.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성 또한 양호함.

* 혐오시설:

* 인천 서구 지역 내 석남동 일대는 과거 화학물질 유출 사고, 폐기물 소각 시설 운영 등으로 인해 환경 관련 민원이 발생했던 이력이 있습니다.

* 현재 본건 소재지(석남동 554-34) 주변에 직접적으로 명시된 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 환경 관련 이슈가 있었던 지역이므로 잠재적인 환경적 요인에 대한 주의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 해당되는 경우 절차 준수가 필요함. (2025.8.26. ~ 2026.8.26.)

* 건축물 노후화: 1994년 건축물로 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있음.

* 임차인 정보: 대항력은 없으나, 보증금 500만원이 존재함. (인수 금액은 0원으로 처리됨)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 인근에 초등학교가 있고 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가와 감정가가 일치하는 점, 인수되는 임차보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 건축물의 노후화, 과거 환경 이슈가 있었던 지역이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 시세: 감정가와 유사한 수준의 최근 실거래가가 형성되어 있어 시세 변동성이 크지 않을 것으로 예상됨.

* 편리한 주거 환경: 초등학교 인접 및 대중교통 접근성이 양호하여 실거주 목적에도 적합함.

* 저렴한 초기 투자: 인수되는 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석 결과, 유사 물건의 최근 거래가격을 고려할 때 본건의 시장 가치는 약 100,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 100,000,000원을 기준으로, 경쟁 상황 및 낙찰 가능성을 고려하여 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적으로 접근한다면 감정가의 90% 수준인 90,000,000원부터 시작하여, 최고 95% 수준인 95,000,000원까지 상향 조절하는 전략을 고려할 수 있습니다.

* 다만, 실제 경매 시 경쟁 구도에 따라 입찰가는 달라질 수 있으므로, 입찰 전 최신 시세 및 현장 상황을 다시 한번 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.