나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510735 [1] 인천광역시 강화군 선원면 창리 631-6 비동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 “대문고개입구삼거리” 남서측 인근에 위치하며,주위는 전,답 및 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 3개호수로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

대상물건(일련번호 (가)~(라))은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 세로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1),(2): 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)),가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,<추가기재> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510735 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 선원면 창리 631-6 비동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 70.03㎡ (약 21.18평)

건물면적: 59.70㎡ (약 18.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택시산림조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

해당 물건은 인천광역시 강화군 선원면 창리 소재 "대문고개입구삼거리" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 전, 답 및 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

주변을 상세히 조사한 결과, 생활에 불편을 야기할 만한 혐오시설은 물건지 인근에서 확인되지 않았습니다.

다만, 문화재보호법 등에 따른 문화재 관련 인허가 사항은 반드시 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 1월 23일 접수된 평택시산림조합의 근저당권입니다.

본 경매 절차에서 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

- 평택시산림조합 근저당권 (2020-01-23)

- 평택시산림조합 임의경매 개시결정 (2025타경510735)

인수되는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

총 등기부채권액은 585,000,000원입니다.

* 임차인 현황 *

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-12-18

확정일자: 2020-05-29

배당신고일자: 2025-11-17

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

1.3. 상권분석

대상 물건지는 농경지와 주택지가 혼재된 지역에 위치하며, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주의 상권이 형성될 것으로 예상됩니다.

인근 부동산 거래 정보를 분석한 결과, 최근 매매된 다세대주택들의 거래 가격이 다양하게 나타나고 있습니다. (예: 2013년식 63.84㎡ 다세대주택 8,800만원, 1992년식 41.97㎡ 다세대주택 4,300만원).

해당 물건은 2019년에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물에 해당하여, 연식에 따른 가치 하락 리스크는 적은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 지역의 생활 편의시설 정보는 현장 조사가 필요하나, 통상적인 근린생활시설 및 마트 등은 일정 거리 내에 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등 교육시설에 대한 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본 물건이 속한 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 문화재 보호: 문화재보호법 및 관련 조례에 따라 건설공사 시 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 하는 조건이 있습니다. 재산권 행사 등에 중요한 사항이므로 증명용 토지이용계획확인원 발급을 통해 상세히 확인하시기 바랍니다.

* 건물 연식: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 1990년대 건축된 주변 유사 물건들의 거래 사례가 존재하여 시장 상황에 따른 가격 변동성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 선원면 창리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2019년 사용승인) 건물이라는 장점이 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 부담이 적은 물건입니다.

다만, 토지이용계획 및 문화재 보호 관련 사항은 주의 깊게 확인해야 하며, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

투자 가치는 향후 강화군 지역 개발 계획 및 주변 부동산 시장 동향을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 관리 상태 및 주거 편의성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이후의 권리가 없어 낙찰자가 권리를 인수할 부담이 없습니다.

* 안정적인 임대 수요: 다세대주택으로 지역 내 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 130,000,000원입니다.

최근 유사 물건 거래 사례 분석 시, 2013년식 63.84㎡ 다세대주택이 8,800만원에 거래되었으며, 1992년식 41.97㎡ 다세대주택은 4,300만원에 거래되었습니다.

본 물건은 2019년 사용승인으로 연식이 신축에 해당하나, 감정가가 최근 거래 사례보다 높게 책정되어 있습니다.

이에 따라, 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 약 77% 수준인 100,000,000원 (1억원)을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격대는 최근 거래된 시세보다는 높지만, 신축 연식의 가치를 반영한 수준으로, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.