나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3330 [1] 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 지하1층에이씨비1-022호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""도농고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지 및 공장(지식산업센터), 근린생활시설,학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선 ""도농역"",
8호선 지하철 ""다산역""이 인근에 소재하여 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 4층/지상 10층 건물내 제지하 1층 제에이씨비 1-022호로서,
외벽 : 복합판넬붙임 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 페어글래스 샷시 창호임.
-사용승인일 : 2022.06.03일임.

이용상태

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현장 조사일 현재는 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 및 에스컬레이터설비, 주차설비, 화재탐지
설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 유사 사다리형의 토지로서 지식산업센터 및
관련시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 서측, 남동측으로 노폭 약 20~30미터, 동측으로 노폭 약 15~25미터의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

◆기호 (1) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구),
대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건
공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육
지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주
교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부
제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)임.
◆기호 (2) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구),
대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건
공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육
지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주
교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(도농고등
학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령
제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025
-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 지하1층 에이씨비1-022호에 소재한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경3330 (1) 입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 731,000,000원입니다.

토지의 면적은 9.83㎡ (약 2.98평)이며, 건물 면적은 41.04㎡ (약 12.41평)입니다.

본건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, 주위 환경은 아파트 단지, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

위치 및 주위환경: 본건은 "도농고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

교통상황: 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다. 또한, 경의중앙선 "도농역"과 8호선 지하철 "다산역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 북측, 서측, 남동측으로는 폭 약 20~30미터, 동측으로는 폭 약 15~25미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)에 해당합니다.

* 접하는 도로는 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)입니다.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(도농고등학교, 도농2초등학교)에 포함됩니다.

* 또한, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 내용(2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)이 명시되어 있습니다. (일부 토지는 절대보호구역에도 해당됩니다.)

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2022년 8월 5일 접수된 국민은행 근저당권(을1, 채권액 516,000,000원)입니다.

말소예정 권리:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑1)

* 국민은행 근저당권 (을1, 말소기준권리)

* 국민은행 임의경매개시결정 (갑3, 2025-08-27 접수, 채권액 515,948,387원)

* 경기신용보증재단 2번 김민정 지분 가압류 (갑4, 2025-09-04 접수, 채권액 20,000,000원)

* 삼성카드주식회사 2번 정혜원 지분 가압류 (갑5, 2025-11-21 접수, 채권액 13,659,780원)

등기부채권 총액: 549,659,780원 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상으로는 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 지식산업센터 내 근린상가입니다.

주변 상권: 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 관련 종사자 및 거주민을 대상으로 하는 상권 형성이 가능합니다.

건물 특성:

* 건물은 철근콘크리트 구조 평지붕 지하 4층, 지상 10층 규모이며, 본건은 지하 1층에 위치합니다.

* 사용승인일은 2022년 6월 3일로 신축 건물에 해당합니다.

* 건물 전체의 용도는 지식산업센터, 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설 등으로 복합적으로 구성되어 있습니다.

이용 상태: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현장 조사일 현재 공실 상태로 확인되었습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 주거 및 업무 시설이 복합된 지역에 위치하며, 관련 편의시설 및 교통망이 갖추어져 있습니다.

주변 환경:

* 도농고등학교, 도농2초등학교 등 교육 시설이 인근에 있습니다.

* 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설이 분포하여 잠재적 수요를 확보할 수 있습니다.

교통:

* 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스 정류장 및 지하철 도농역, 다산역 이용이 편리합니다.

건물 내 설비:

* 기본적인 전기, 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

* 승강기, 에스컬레이터, 주차 설비가 마련되어 있습니다.

* 화재 탐지 및 소화전 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 공실 위험: 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 공실 기간 동안의 공실 리스크가 존재합니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 절차나 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용규제: 해당 지역은 공공주택지구, 보호구역, 제한구역 등 다양한 토지이용규제가 적용되고 있어 향후 개발 또는 이용 시 제약이 있을 수 있습니다. (특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 확인 필요)

* 높은 채무총액: 등기부 채권 총액이 감정가 대비 높은 편으로, 경매가 취소되거나 유찰될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동의 신축(2022년 준공) 상가 건물로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다.

지식산업센터 및 공동주택 단지들이 인접하여 잠재적 임차 수요가 기대됩니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이어서 명확한 편입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 유동화 물건이라는 특수성이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 다양한 제한 사항이 존재하므로, 향후 부동산 개발이나 이용 계획 시 이를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 6월 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 부담이 적습니다.

* 역세권 입지: 도농역 및 다산역과 인접하여 대중교통 접근성이 뛰어나며, 이는 임차인 확보에 긍정적인 요소입니다.

* 지역 개발 잠재력: 남양주 다산진건 공공주택지구 내에 위치하여 향후 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 따른 상권 성장 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 소유권 관리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 향후 임대 수익률 분석 등 추가적인 시장 조사 및 전문가의 심층적인 분석이 필요합니다.

현재 제시된 감정가(731,000,000원)와 등기부 채권 총액(549,659,780원)을 고려할 때, 높은 채무 부담을 안고 진행되는 경매 건으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 매력도를 평가하고 적정 입찰가를 결정하기 위해서는 해당 상권의 공실률, 예상 임대료 수준, 미래 가치 등을 종합적으로 판단하는 것이 중요합니다.

입찰가 결정 시에는 인수하는 보증금이나 추가 부담이 없다는 점을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.