나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511841 [1] 인천광역시 남동구 만수동 928-7 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '문일여자고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물로서,

외벽 : 벽돌붙임 및 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

만수동 928-7 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511841 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 928-7, 1층 102호

* 토지면적: 28.19㎡ (약 8.53평)

* 건물면적: 41.04㎡ (약 12.42평)

* 토지지분: 28.185681818181813㎡

* 건물지분: 41.04㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 87,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

* 건축년도: 1988년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '문일여자고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 세장형의 필지로, 현재 다세대주택의 대지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 토지의 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 2월 11일자 동서토요애영농조합법인의 근저당권 (200,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권 (보증금 72,000,000원): 등기부상 주택임차권은 말소된 것으로 확인됩니다. 물건명세서에 따르면, 한국토지주택공사 양수인인 서울보증보험 주식회사로부터 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 순위 12번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출하였습니다. 따라서, 실질적으로 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 총 등기부채권액: 440,000,000원 (근저당, 압류, 가압류, 강제경매 등)

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포들이 밀집한 형태를 보입니다.

* 시세 분석:

* 인천 남동구 만수동 841-27번지에 위치한 대명빌라(건축년도 1991년)의 전용면적 35.91㎡ 다세대주택이 2026년 3월 3일에 3,000만원에 거래되었습니다.

* 인천 남동구 856-10번지에 위치한 이안애(건축년도 2016년)의 전용면적 45.75㎡ 연립주택이 2026년 3월 3일에 1억 6,300만원에 거래되었습니다.

* 인천 계양구 만수동 944-19번지에 위치한 성덕빌라(A동)(건축년도 1991년)의 전용면적 36.51㎡ 다세대주택이 2026년 3월 9일에 9,300만원에 거래되었습니다.

* 본건(건축년도 1988년, 면적 41.04㎡)과 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 다세대주택의 최근 거래 시세는 대략 3,000만원에서 9,300만원 사이로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건의 감정가 8,700만원은 최근 거래된 유사 물건들의 시세 범위 내에 있으며, 특히 9,300만원 거래 사례와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 혼재된 상가들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '문일여자고등학교'가 인근에 위치하고 있으며, 만수초등학교, 만수중학교 등도 비교적 가까운 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 환경: 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다. 주거 지역 및 학교, 근린생활시설이 주로 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 노후화: 1988년에 건축된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인에 한해 지정된 토지거래 허가구역으로, 특정 구매자에게는 제약 조건이 될 수 있습니다.

* 임차인 관련: 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 명시되어 있고, 인수 보증금 또한 없는 것으로 분석되나, 확약서 내용 등 관련 서류를 면밀히 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 주거 지역 내에서 보통 수준의 입지와 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있다는 점이 장점입니다. 최근 인근 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 감정가(8,700만원)는 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 1988년식 건물로서 노후화에 대한 고려는 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 최근 유사 면적의 다세대주택 거래가와 비교했을 때, 본건의 감정가가 경쟁력 있는 수준입니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 임차보증금이 없어 명도 및 자금 계획 수립이 용이합니다.

* 안정적인 주거 지역: 꾸준한 수요가 예상되는 지역에 위치하여 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 87,000,000원

* 시세 분석:

* 인근 유사 면적(약 36㎡) 다세대주택의 최근 거래가 범위는 3,000만원에서 9,300만원 사이입니다.

* 본건의 면적(41.04㎡)이 최근 거래된 3,000만원, 9,300만원 거래 사례보다 약간 더 넓은 점과 1988년식 건축 연도를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 시세 범위를 고려하여, 감정가(8,700만원) 대비 80% ~ 95% 수준으로 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 82,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.