나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72183 [1] 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 1층 알106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 <다산한강중학교> 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 지식산업센터, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하3층/지상7층 건 중 제1층 제알106호로서,
(사용승인일 : 2023.03.13.)
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 섀시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 '근린생활시설'으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, '공장(지식산업센터) 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40미터 내외, 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(다산한강중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 다산동 6245번지 한강프리미어갤러리 1층 알106호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경72183 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 111,700,000원입니다.

토지 면적은 17.69㎡ (약 5.35평)이며, 건물 면적은 60.40㎡ (약 18.27평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 유아이제사십차유동화전문유한회사입니다.

본 물건은 유동화 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하 3층/지상 7층 건물 중 제1층 제알106호로, 사용승인일은 2023년 3월 13일입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 다산한강중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 지식산업센터, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하여 일반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

물건 부지 서측으로는 노폭 약 40미터, 북측으로는 노폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 해당하며, 대로1류, 중로2류에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(다산한강중학교, 다산한강초등학교), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 임업용산지(보전산지), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 외국인 등/주택 용도) 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2023년 5월 2일 접수된 우리은행의 근저당권 (채권최고액 9억 2400만원)입니다.

등기부채권 총액은 964,000,000원 (9억 6400만원)으로 파악됩니다.

임차인 현황으로는 남재영 씨가 있으며, 보증금 50,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입일자(사업일자) 2023년 4월 21일로, 대항력이 있습니다.

본 보고서에 기재된 내용에 따르면, 해당 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 경매 절차를 통해 보증금이 배당받아 인수되지 않을 가능성을 시사합니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요 없이 기재되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 아파트 단지와 지식산업센터, 다양한 근린생활시설, 학교 등이 밀집된 복합 상권입니다.

현재 본 물건은 '근린생활시설'로 이용 중입니다.

임차인이 지급하는 월차임이 2,500,000원인 점을 고려할 때, 적정 임대 수익 창출이 가능한 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 다산한강중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 배후 수요가 풍부합니다.

차량 접근성이 양호하고, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

인근에 다양한 상업시설과 교육시설이 있어 기본적인 생활 편의는 양호합니다.

주변 시설에 대한 면밀한 조사를 통해 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 대규모 공장 등)의 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 남 씨는 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력 존재는 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있는 요인이므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 물건으로, 소유권 이전 및 권리 관계에 있어 일반 물건보다 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 건물 주 용도와 현재 용도: 건축물대장상 주용도가 '공장(지식산업센터)'으로 표기되어 있으나, 본건은 '근린상가'로 이용 중입니다. 이는 일반적인 지식산업센터 내 상가 구성의 특성으로 볼 수 있으나, 향후 용도 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획의 제한사항: 공장설립승인지역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)에 위치하고 있으며, 경기도 남양주시의 개발 지역에 자리 잡고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화 물건이라는 점, 그리고 건물 주 용도와 실제 이용 용도의 차이 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 긍정적이나, 권리 관계에 대한 면밀한 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 신흥 개발 지역에 위치하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 상가로서의 잠재력: 근린생활시설로 이용 중이며, 주변의 주거 및 업무 시설을 기반으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 현재 '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정되었으므로, 감정가 111,700,000원을 기준으로 시장 상황, 권리 관계의 실질적 부담, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건의 복잡한 권리 관계와 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.