나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3309 [1] 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 3층피-304호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산한강중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 7층 건내 3층 피-304호로서, (사용승인일:2023.03.13)

외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)로 이용중임 (후첨 '내부구조도' 참조바랍니다.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 35미터 내외, 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(다산한강중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

- .

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3309 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6245 한강프리미어갤러리 3층피-304호

용도: 지식산업센터

감정가: 189,000,000원

토지면적: 8.86㎡ (약 2.68평)

토지지분: 8.86㎡ (약 2.68평)

건물면적: 30.27㎡ (약 9.16평)

건물지분: 30.2673㎡ (약 9.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축물 사용승인일: 2023년 03월 13일

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산한강중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 피-304호 (사용승인일: 2023.03.13).

* 외벽: 석재붙임 및 강화유리 마감.

* 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감.

* 창호: 샤시 창호.

건물 전체 정보:

* 연면적: 64948.789㎡

* 대지면적: 9516㎡

* 총 동 수: 1개동 (한강프리미어갤러리)

* 지하층: 3개층

* 지상층: 7개층

* 승강기: 10대

인접 도로상태: 서측으로 폭 약 35미터 내외, 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 05월 31일 접수된 국민은행 근저당 (채권 최고액 184,800,000원)

기타 권리사항:

* 2023년 05월 31일 접수된 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (문광수)

* 2025년 08월 26일 접수된 국민은행 임의경매 개시결정 (채권액 133,633,269원, 사건번호 2025타경3309)

등기부채권 총액: 184,800,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 기재사항 없음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임차인 정보가 미상이므로, 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 '다산한강중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하여 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

개발 계획: 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

교통 접근성: 차량 출입이 용이하며, 인근 노선버스 정류장 이용 가능하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.4. 생활정보

교통: 서측 35m, 북측 15m 도로와 접하며 차량 이용 편리. 인근 버스 정류장 이용 가능.

편의시설: 주변에 근린생활시설, 학교 (다산한강중학교, 다산한강초등학교), 공원 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 확보.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이고 임대관계가 미상이므로, 실제 임차인이 존재하는지, 존재한다면 대항력 유무 및 조건은 어떻게 되는지 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 물건보다 특수한 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)

* 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역

* 공공주택지구

* 상대보호구역 (다산한강중학교, 다산한강초등학교)

* 역사문화환경보존지역 (가운동지석묘 보호구역 외곽 경계로부터 200M 이내)

* 배출시설설치제한지역

* 임업용산지 (보전산지)

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 지정, 외국인 등/용도:주택)

* 위와 같은 다양한 규제 사항을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 3월 사용 승인된 신축 지식산업센터로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

다산 신도시 내에 위치하여 주변 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

다양한 공법적, 행정적 제한 사항이 존재하므로, 투자 결정 시 면밀한 검토가 필요합니다.

임대 관계가 미상이므로, 명도 및 임차인 관련 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

유동화 물건이라는 특수성을 감안하여 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 준공된 건물로 비교적 최신 설비 및 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

교통 및 입지: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하며, 다산 신도시의 성장 가능성 또한 긍정적인 요소입니다.

소형 면적: 30.27㎡ (약 9.16평)의 비교적 작은 면적으로, 소액 투자자나 1인 기업의 실거주용으로도 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 189,000,000원을 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 실거래가, 지역 상권 시세, 공실률, 명도 소요 비용, 낙찰률 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 시장 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.