나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63989 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 234-3 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63989 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 234-3 답 경매

• 사건번호: 2025타경63989
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 내유동 234-3
• 용도: 답

고양지원 경매5계 2025타경63989 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 234-3 | 감정가: 60,010,000원 | 최저가: 29,405,000원 | 용도: 답

1. 고양지원 2025타경63989 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 번호

고양지원 2025타경63989 (1)

1.1. 2. 소재지

경기도 고양시 덕양구 내유동 234-3

1.1. 3. 용도

답 (현재 현황: 전)

1.1. 4. 감정가

60,010,000원

1.1. 5. 토지 면적

총 170.00㎡ (약 51.42평)

토지 지분: 170㎡ (약 51.42평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 6. 건물 면적

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 7. 매각 대상

기타 (공유물 분할을 위한 경매)

1.1. 8. 경매 구분

공유물분할을 위한 경매

1.1. 9. 채권자

허O

1.1. 10. 특이사항

공유물분할경매, 농지취득자격증명 필요

1.1. 11. 주의사항

1. 현황 '전'이며, 맹지임.

2. 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 반환 불가).

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1. 토지감정요항표

1.2. 1.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 전, 답 등의 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

1.2. 1.2. 교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

1.2. 1.3. 형태 및 이용상태

인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재 '전' 상태임.

1.2. 1.4. 인접 도로상태

북서측으로 지목 '도로'인 토지(내유동 970번지, 국유지)와 접하나, 해당 토지는 도로로 이용되지 않고 있어 본건 토지는 현황 '맹지'임.

1.2. 1.5. 토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.2. 1.6. 제시목록 외 물건

없음.

1.2. 1.7. 공부와의 차이

없음.

1.2. 1.8. 기타 참고사항

미상임.

1.3. 입지조건

1.3. 1. 주변 환경

본 물건은 내유초등학교 인근에 위치하며, 주변은 주거용 건물, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 비교적 주거 환경과 농업 활동이 공존하는 지역적 특성을 보입니다.

1.3. 2. 교통 접근성

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능한 수준이나, 자가용 이용 시에는 맹지라는 점과 도로 상황을 고려해야 합니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 경매 유형

본 경매는 '공유물분할을 위한 경매'로, 여러 명이 공동으로 소유하고 있는 부동산을 정리하기 위해 진행되는 형식적 경매에 해당합니다. 이는 채권 만족보다는 공유 관계 해소를 주목적으로 합니다.

1.4. 2. 채권자

허O

1.4. 3. 권리 관계

공유물분할 경매의 경우, 일반적으로 매각 후 잔금을 납부하면 낙찰자는 부동산등기부등본상의 가압류, 담보권 등은 소멸하는 것이 원칙입니다. 다만, 형식적 경매의 경우, 압류나 근저당 등이 낙찰 후에도 소멸하지 않고 인수될 수 있으므로, 법원에 비치된 매각물건명세서와 권리분석 자료를 면밀히 검토하여 인수되는 권리가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 본 건의 경우, 제공된 정보만으로는 추가적인 권리 관계를 파악하기 어렵습니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1. 지역 특성

본 물건이 위치한 내유동 일대는 전통적으로 농경지가 많았으며, 최근에는 공동주택 및 소규모 공장 등이 혼재하며 지역의 특성이 변화하고 있습니다. 과거 공단 지역이었으나 이전 후 쇠퇴를 겪었으나, 평화경제특구 유치 등 지역 개발 가능성이 언급되는 지역입니다.

1.5. 2. 상업 시설 현황

주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 점포 및 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 편의 시설

내유초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다. 대형마트나 종합병원 등 편의시설 이용은 고양시 중심 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 2. 교육 시설

내유초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 맹지

본 토지는 북서측으로 도로와 접해 있으나, 해당 도로가 실질적인 도로 기능을 하지 못하는 법면으로, 현황 '맹지'입니다. 이는 건축 허가 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 토지의 활용도를 크게 저하시키는 요인입니다.

1.7. 2. 농지취득자격증명

해당 토지는 '답'의 지목을 가지고 있으며, 현재 '전'으로 이용되고 있어 농취증 발급이 필수적입니다. 낙찰 후 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 입찰보증금이 반환되지 않으므로 반드시 기간 내에 발급받아 제출해야 합니다. 농취증 발급은 신청 후 일정한 기간이 소요되며, 주말 및 공휴일을 제외한 근무일 기준으로 처리되므로, 경매 일정과 발급 기간을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 3. 토지 이용 제한

본 토지는 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규 및 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 4. 주변 혐오시설

고양시 덕양구 내유동 및 인근 지역에서는 과거 재활용선별장 이전 문제, 서울시의 난지물재생센터, 시립승화원(화장장), 시립벽제묘지 등 서울시의 기피·혐오시설과 관련한 갈등이 꾸준히 있어왔습니다. 현재 본 물건지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 명확한 정보는 없으나, 지역 개발 과정에서 이러한 시설들이 입지하거나 그 영향권 내에 들어올 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 토지의 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용되고 있습니다. 감정가는 6천만원 수준이나, 가장 큰 문제점은 '맹지'라는 점과 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 맹지라는 점은 토지의 활용도를 크게 제한하며, 건축 등 어떠한 개발행위에도 어려움을 초래할 수 있습니다. 또한, 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 주변 환경은 주거, 농경지, 소규모 공장이 혼재하며, 교통은 대중교통 사정이 보통 수준입니다. 다만, 고양시 북부 지역은 과거 개발 제한 등으로 상대적으로 소외된 지역이었으나, 최근 평화경제특구 유치 등 개발 논의가 있어 잠재적인 가치 상승 가능성도 일부 존재합니다. 하지만 맹지와 농취증 요건을 해결하지 못한다면, 낮은 감정가에도 불구하고 투자 가치가 매우 낮을 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. 저렴한 감정가: 6천만원대의 낮은 감정가는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

2. 공유물 분할 경매의 특성: 공유자 우선매수권이 인정되지 않아 제3자가 낙찰받을 수 있습니다. (다만, 형식적 경매의 경우에도 압류, 근저당 등은 인수될 수 있으므로 주의 필요)

3. 지역 개발 잠재력: 고양시 북부 지역의 평화경제특구 유치 등 미래 개발 가능성이 언급되고 있습니다.

투자 시 유의사항:

* 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안(토지 사용 승낙, 인접 토지 매입 등)을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 소요 시간을 정확히 확인하고, 제출 기한을 엄수해야 합니다.

* 토지이용계획상의 각종 제한사항을 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 개발 가능성을 신중하게 판단해야 합니다.

* 형식적 경매의 특성상 인수되는 권리가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계