나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3824 [1] 경기도 연천군 군남면 왕림리 806 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 군남면 왕림리에 위치하며, 인근은 농경지 및 임야, 축사 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(3)은 본건까지 차량 접근 가능하고, 기호(1),(2),(4)~(6)은 차량 접근 곤란하며, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 대중 교통상황은 다소 불펀시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 완경사 지대에 위치한 부정형의 토지로,
기호(1),(2),(4): 전 등
기호(3): 전 등으로, 일부 현황 도로등임.
기호(5), (6): 임야 등임.

인접 도로상태

기호(3)은 본건 일부를 포함한 현황 도로에 접하며, 기호(1),(2),(4)~(6)은 인접필지를 경유하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(4): 계획관리지역 가축사육제한구역(주거밀집지역 1500m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

기호(5): 계획관리지역 가축사육제한구역(주거밀집지역 1500m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>

기호(6): 계획관리지역 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1500m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>

제시목록 외의 물건

별첨 '사진용지'등과 같이 본건 기호(5)와 인접 필지의 경계 부근에 별첨 ‘사진용지’등과 같이 소유자미상의 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명원 필요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3824 (1)

소재지: 경기도 연천군 군남면 왕림리 806

용도: 전 (토지매각 대상)

감정가: 334,916,700원

총 토지면적: 6,710.00㎡ (약 2,030.03평)

건물 면적: 0.00㎡

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 철원군산림조합 (등기부상 근저당 및 임의경매 신청자)

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 공동담보, 일괄매각

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수

2. 입지조건

본 물건은 경기도 연천군 군남면 왕림리에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 주로 농경지와 임야, 축사 등으로 이루어져 있어 전원적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

교통 상황 측면에서, 물건 중 기호(3) 토지는 차량 접근이 가능하나, 기호(1),(2),(4)~(6) 토지는 차량 접근이 다소 어려운 편입니다. 인근 간선도로와의 접근성과 대중교통 이용 편의성을 고려할 때, 대중교통 상황은 다소 불편하게 평가됩니다.

도로 상태는 기호(3)이 본건 일부를 포함한 현황 도로에 접하고 있으며, 그 외 필지들은 인접 필지를 통해 출입이 이루어집니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 02월 25일 접수된 철원군산림조합의 근저당(을8)입니다.

이 근저당보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소될 권리로는 근저당, 가압류, 임의경매 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 약 1,126,261,391원에 달합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황을 보면, 인수할 보증금 합계는 0원으로 나타나, 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나 보증금이 인수되지 않는 것으로 보입니다. 다만, 임대관계는 미상임으로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농업용 토지를 중심으로 한 지역으로, 일반적인 상업 시설이나 상권 형성이 미미한 지역입니다. 따라서 직접적인 상권 분석은 어렵습니다.

5. 생활정보

연천군 군남면 왕림리는 경기도 최북단에 위치한 지역으로, 주변에는 농경지와 임야가 주를 이룹니다.

인근에 군남초등학교가 있어 교육 시설 이용이 가능하며, 연천군보건소 등 기본적인 의료 시설은 차량으로 이동 시 이용할 수 있습니다.

대중교통 이용은 다소 불편한 편이나, 차량을 이용하면 국도 37호선 등 주요 도로 접근이 가능합니다.

지역 내 편의시설은 제한적이며, 상업 활동보다는 농업 위주의 생활권이 형성되어 있습니다.

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 필수: 농지법에 따라 농지 취득 자격 증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

일부 토지 접근성 제한: 기호(1),(2),(4)~(6) 토지는 차량 접근이 곤란하여 물건 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 각종 제한이 따릅니다. 특히 가축사육제한구역은 지역별로 상이하며 (1000m 또는 1500m 이내), 축사 신축 등에 제약이 있습니다.

미등기 건물 존재: 기호(5) 토지 인근에 소유자 미상의 제시외건물(미등기 건물)이 소재하고 있어, 낙찰 후 철거 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

비소멸 권리 가능성: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 만약 지상권이 실재한다면 낙찰자가 이를 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 군남면의 농업용 토지로서, 넓은 면적을 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

그러나 농지 취득 자격 증명 요구, 일부 필지의 접근성 문제, 다양한 토지이용 제한, 미등기 건물 존재, 그리고 비소멸 권리 가능성 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 심도 있게 검토해야 할 사항들입니다.

농업 경영을 목적하는 실수요자나 해당 지역의 개발 가능성을 장기적으로 보고 투자하려는 경우에 적합할 수 있으나, 명확한 목적 없이 투자하기에는 위험 요소가 상존합니다.

8. 투자 포인트

경기도 연천군이라는 지역적 특성을 고려한 장기적 가치 상승 가능성.

넓은 토지 면적을 활용한 농업 경영 또는 전원생활 부지 활용 가능성.

제시 외 건물 철거 후 토지 활용 가치 증대 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시점에서의 유사 토지 거래 사례 비교, 해당 지역의 개발 계획 및 규제 현황, 그리고 제시된 리스크 요인들의 구체적인 영향 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.