나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73032 [1] 경기도 포천시 신북면 기지리 701-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 기지리에 소재하는 '포천시농업기술센터 본소' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장 및 창고, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 남서하향 경사지를 평탄하게 부지조성한 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 일련번호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 남서측으로 접한 종중소유의 토지(기지리 701-2번지)를 통해서는 진출입이 가능하며, 진출입로로 사용 중인 인접 토지의 사용수익에 따른 지료 등이 발생 될 수 있으니 차후 출입 가능여부를 경매진행시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(1) 토지 지상에는 후첨 ""사진용지""와 같이 소유자 미상의 컨테이너 등이 소재하고 있으나, 구조가 단순하여 이동 및 철거가 용이한 물건인 점과 평가목적 등을 감안하여 이에 구애됨이 없이 토지를 평가하였는 바, 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상입니다.
② 본건 일련번호(1) 토지 지상에 식재되거나 설치되어 있는 수목, 석축 및 펜스 등은 거래관행 및 물건의 특성을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.


③ 본건 일련번호(1) 토지는 공유지분으로 되어 있으며, 귀 제시 ""이우섭 지분 전부(매각지분 2분의 1 전부)""에 대한 평가로서, 평가대상 지분만의 위치확인이 곤란하여 전체 면적을 기준으로 단가를 산정하였고, 면적 사정은 귀 제시 공유지분 비율을 적용하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호(2)는 경량판넬및철골조판넬박공지붕 단층 건물로서, (기존 부분, 사용승인일 : 1997.09.27 / 증축 부분, 사용승인일 : 미상)
외벽 : 판넬 등 마감,
내벽 : 판넬 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

본건 일련번호(2)는 경량판넬조경량판넬지붕 단층 건물로서, (기존 부분, 사용승인일 : 1997.09.27)
외벽 : 판넬 등 마감,
내벽 : 판넬 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

본건 일련번호(2)는 철골조판넬지붕 3층 건물로서, (증축 부분, 사용승인일 : 미상)
외벽 : 판넬 등 마감,
내벽 : 판넬 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

부합물 및 종물로서 제시외 건물(㉠~㉡)에 대해서는 ""지적개황도"" 및 ""건물개황도""에 표시하였으니 감정평가서를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상입니다.



② 본건 일련번호(2) 건물은 일반건축물대장상 기존 부분과 증축 부분으로 구분이 되어 있으나, 증축 부분에 대한 변동일, 변동내용 및 원인 등의 확인이 불가능하여, 등기사항전부증명서상 등재된 접수일자(1997년 10월 2일), 건물의 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하여 평가하였는 바, 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바랍니다.
③ 본건 일련번호(2) 건물은 공유지분으로 되어 있으며, 귀 제시 ""이우섭 지분 전부(매각지분 2분의 1 전부)""에 대한 평가로서, 평가대상 지분만의 위치확인이 곤란하여 전체 면적을 기준으로 단가를 산정하였고, 면적 사정은 귀 제시 공유지분 비율을 적용하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
지분매각(공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73032 (1)

물건 소재지: 경기도 포천시 신북면 기지리 701-5 (도로명주소: 경기도 포천시 틀못이길 35)

토지면적: 3,270.00㎡ (약 989.25평)

건물면적: 1,653.00㎡ (약 500.03평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (지분율: 토지 1/2, 건물 1/2)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 198.00㎡ (감정평가서 요약에 명시)

용도: 공장 (건축물대장상: 일반공장(유선통신방비제조업))

감정가: 975,621,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 키움저축은행 (키OOOOO)

특이사항: 지분매각, 공유자 우선매수신고 가능 (1회)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

건물 구조: 경량판넬조, 철골조 (건축물대장상), 판넬박공지붕. 3층 건물 (건축물대장 기준). 감정평가서에는 기존 부분이 단층, 증축 부분이 3층으로 구분되어 있으나, 사용승인일 및 변동 내용 확인에 어려움이 있어 재확인 필요.

건물 지분: 826.5㎡ (약 250.01평) (전체 건물의 1/2)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 포천시 신북면 기지리에 소재하는 '포천시농업기술센터 본소' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장 및 창고, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황:

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

토지이용 현황:

본 건은 남서하향 경사지를 평탄하게 부지조성한 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

도로상태:

본 건 토지는 지적도상 맹지이나, 남서측으로 접한 종중 소유의 토지(기지리 701-2번지)를 통해서는 진출입이 가능합니다. 진출입로로 사용 중인 인접 토지의 사용수익에 따른 지료 등이 발생될 수 있으니, 차후 출입 가능 여부를 경매 진행 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑22 (2022-10-11) 장덕수의 9번 이우섭 지분 가압류 (말소기준권리)

* 을12 (2022-10-13) 키움저축은행의 9번 이우섭 지분 전부 근저당권

* 을13 (2025-03-27) 주식회사씨엔에이홀딩스의 9번 이우섭 지분 전부 근저당권

* 갑25 (2025-07-22) 신한캐피탈주식회사의 9번 이우섭 지분 가압류

* 갑27 (2025-08-22) 키움저축은행의 9번 이우섭 지분 임의경매 (본건 경매개시결정)

* 을13-1 (2025-10-14) 남양저축은행의 13번 근저당권 가처분

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음. (물건명세서상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.)

등기부채권 총액: 5,979,903,329원

임차인 현황:

* 이예승: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2025-01-06, 대항력 없음.

* 이태승: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2025-01-07, 대항력 없음.

* 주식회사도담도담: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2023-10-26, 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 포천시 신북면 기지리 일대는 중·소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. '포천시농업기술센터 본소' 인근에 위치하며, 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다. 본 물건은 공장으로 이용 중이며, 인근 지역의 산업 특성을 고려할 때 관련 업종의 사업장으로 활용 가치가 있습니다.

5. 생활정보

교통:

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 시설 이용도 가능한 수준입니다.

주변 시설:

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됩니다. 제공된 정보만으로는 혐오시설 존재 여부 확인이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 및 건물 지분 매각: 전체 재산의 1/2 지분만 매각되므로, 타 공유자와의 협의가 필수적이며, 사용 및 관리에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

* 맹지 및 지료 발생 가능성: 인접 토지(종중 소유)를 통한 진출입로 사용으로 인해 지료가 발생할 수 있으며, 향후 진출입 가능 여부 및 조건에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

* 건물 증축 부분의 불확실성: 건물 중 증축 부분에 대한 사용승인일, 변동 내용 등의 확인이 어려워 관련 법규 위반 여부 및 향후 철거/개조 시 발생할 수 있는 문제에 대한 검토가 필요합니다.

* 제시외 물건 처리: 소유자 미상의 컨테이너 등 제시외 물건이 존재하며, 이는 평가에서 제외되었으므로 매수인이 낙찰 후 직접 처리해야 할 수 있습니다. (이동 및 철거 용이하다고는 하나, 비용 발생 가능)

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무산될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하지 않아, 예상치 못한 임차인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 보증금/차임 0원에 대항력이 없으므로 인수 부담은 없습니다.)

* 토지 지상 수목, 석축, 펜스 등: 거래 관행 및 물건 특성을 고려하여 토지에 포함하여 평가되었으므로 매수인이 인수하게 됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 포천시 신북면 기지리에 소재한 공장용 토지 및 건물의 1/2 지분 매각 건으로, 현재 공장으로 이용 중입니다. 전체 토지 면적 3,270.00㎡ (약 989.25평), 건물 면적 1,653.00㎡ (약 500.03평)의 절반 지분이 매각됩니다. 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통한 진출입 가능성이 있으며, 이로 인한 지료 발생 가능성 및 건물 증축 부분의 불확실성 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리 및 인수할 임차인 보증금은 없습니다. 공유자 우선매수 신고 가능성은 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 절차 및 가능성을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 투자를 통한 기회: 전체 물건 대비 낮은 취득 금액으로 지분 투자가 가능하며, 향후 공유물 분할 또는 타 공유자 지분 취득을 통해 전체 소유권을 확보할 기회가 있습니다.

* 계획관리지역 내 입지: 향후 지역 개발 가능성과 연계된 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 현황 공장 활용: 기존 공장 시설을 활용하거나, 공장 부지로서의 활용 가치를 높게 평가할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 975,621,000원의 지분(1/2) 가치인 약 487,810,500원을 기준으로 하되, 상기 명시된 권리 분석, 잠재적 리스크, 입지 조건, 향후 활용 가능성 및 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히 맹지 문제 해소 비용, 건물 증축 부분 관련 위험, 공유물 분할 절차 비용 등을 고려하여 실제 취득 가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.