나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51964 [1] 서울특별시 광진구 광장동 579 광장11차현대홈타운 1106동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 광장동 소재 '양진초등학교' 남측 인근에 위치한 단지형 연립주택으로서, 주변환경은 중,대형 아파트단지, 학교, 소규모 상업시설과 업무시설이 혼재하는 주거지대로 환경은 양호한 편임.

교통상황

도보 10분거리에 지하철5호선 '광나루역'과 노선버스정류장이 소재하며, 단지형 연립주택으로서 제반차량 출입이 가능하여 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

2003년 10월 28일에 준공된 철근콘크리트조 경스라브지붕 4층 건내 제1층 제102호로

외벽 : 치장벽돌 및 몰탈 위 페인팅마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 알미늄샷시 2중 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비, 화재경보 및 소방설비, 엘리베이터 등 단지형 연립주택으로서 제반설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 부정형토지로 연립주택 단지 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측, 북측 동측으로 각각 노폭 약 10-12m정도의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역, 자연경관지구, 도로(접합)
가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(200m){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m){군사기지 및 군사시설보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 공장설립제한지역(2016-11-28){수도법}, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}
토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간: 2025.8.26.-2026.8.25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울동부지방법원에서 진행하는 2025타경51964 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 광진구 광장동 579, 광장11차현대홈타운 1106동 1층 102호이며, 용도는 연립주택입니다.

감정평가액은 2,161,000,000원이며, 토지 면적은 105.41㎡ (약 31.88평), 건물 면적은 84.94㎡ (약 25.69평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 더OOOOOOOO입니다.

건축물대장상 본 건물은 2003년 10월 28일 사용승인된 철근콘크리트조 경량슬라브지붕 4층 건물 내 1106동 1층 102호이며, 연립주택으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 광장동에 위치하며, '양진초등학교'의 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 중, 대형 아파트 단지와 학교, 소규모 상업 및 업무시설이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

교통 여건으로는 도보 약 10분 거리에 지하철 5호선 '광나루역'이 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 단지형 연립주택으로서 차량의 진출입이 용이하여 자가용 이용에도 불편함이 없습니다.

토지는 완경사의 부정형 토지로 연립주택 단지 건부지로 사용되고 있으며, 서측, 북측, 동측으로 노폭 약 10-12m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종 일반주거지역(7층 이하), 제3종 일반주거지역, 자연경관지구, 도로(접합)로 지정되어 있으며, 그 외 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등의 각종 제한이 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2024년 8월 21일 접수된 더리치파이낸스대부의 근저당권 (을11, 1,644,000,000원)입니다.

등기부상 소유권은 2003년 11월 25일 강정현 소유권보존 후, 2015년 9월 7일 이경아에게 소유권 이전, 2019년 11월 29일 최원순에게 소유권 이전(재산분할)되었습니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않아, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 본건에는 '대항력 있는 임차인'으로 이경아 씨가 등재되어 있습니다. 이 씨는 2015년 9월 14일 전입하였으며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 확정일자 및 배당신고일자는 기재되지 않았습니다.

특히 주목할 점은, 이경아 씨는 2015년 9월 7일 본건의 소유권을 이전받은 이력이 있으며, 이후 2025년 10월 27일 본건에 대해 149,600,000원의 가압류(갑14)를 설정한 권리자이기도 합니다.

따라서 이 씨는 대항력 있는 임차인으로서 명도 대상이 될 수 있으나, 보증금이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 하지만 소유권 이전 이력과 가압류 권리자 이력이 복합적으로 얽혀 있어, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 2,401,645,395원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 광장동은 광진구 내에서도 주거 환경이 비교적 잘 갖추어진 지역입니다. 주변에 중대형 아파트 단지들이 있고, 양진초등학교 등 교육 시설과 소규모 상업시설이 혼재해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 지하철 5호선 광나루역이 도보 거리에 있어 강남 등 주요 도심으로의 접근성도 뛰어납니다.

인근 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세를 보이고 있습니다.

* 2026년 3월 거래된 39.69㎡(약 12평) 다세대 주택이 2.97억원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 거래된 56.12㎡(약 17평) 다세대 주택이 6.4억원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 및 5월 거래된 65.2㎡(약 19.7평) 연립 주택이 6.95억원에 거래되었습니다.

본건은 건물 면적이 84.94㎡(약 25.7평)이며, 토지 지분이 105.406㎡(약 31.9평)입니다. 최근 거래 사례 중 17평형이 6.4억원, 19.7평형이 6.95억원에 거래된 점을 감안할 때, 평당 약 3,000만원 이상으로 추정할 수 있습니다. 본건의 면적을 고려할 때, 현재 시세는 약 8억원에서 11억원 사이로 추정됩니다.

감정가 21.61억원은 이러한 최근 시세와 비교했을 때 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 서울특별시 광진구 광장동의 주거 밀집 지역에 위치하며, '양진초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통으로는 지하철 5호선 광나루역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장도 근거리에 있어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에 소규모 상업 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 채권이 유동화된 물건으로, 채권의 이전 및 관련 절차에 대한 이해가 필요하며, 간혹 복잡한 법적 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 이경아: 임차인 이경아 씨는 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 더구나 과거 소유자였고 현재 가압류 권리자이기도 한 복잡한 이해관계를 가지고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 자연경관지구, 제2종/제3종 일반주거지역(7층 이하) 등 건축 및 개발에 대한 제한이 존재합니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자는 거래 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 광장동에 위치한 연립주택 경매 물건으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 감정가가 시세 대비 현저히 높아 유찰될 가능성이 높습니다.

가장 중요한 검토 사항은 '대항력 있는 임차인' 이경아 씨와의 관계입니다. 보증금 0원에 대항력이 있다는 점, 그리고 과거 소유자이자 현재 가압류 권리자이기도 하다는 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 높입니다. 이러한 복잡한 권리 관계를 면밀히 파악하고, 명도 비용 및 예상 소요 시간을 충분히 고려해야 합니다.

유동화 물건이라는 특성도 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점: 지하철 5호선 광나루역 역세권이며, 주변 주거 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가가 현재 시세보다 높게 책정되어 있어, 유찰을 거듭할 경우 시세 대비 상당히 저렴한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 명도 리스크 해소 시: 이경아 씨의 명도 문제를 원만하게 해결한다면, 추가적인 권리 인수 부담 없이 투자를 완료할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,161,000,000원입니다.

하지만 최근 인근 지역의 유사 물건 시세를 분석한 결과, 본건의 실제 시장 가치는 약 8억원 ~ 11억원 범위로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 매우 높게 책정되었기 때문에, 최소 3~5회 이상의 유찰이 예상됩니다.

통상적으로 감정가의 80%로 다음 기일이 결정된다고 가정할 때,

* 1차 기일: 2,161,000,000원

* 2차 기일: 약 1,728,800,000원

* 3차 기일: 약 1,383,040,000원

* 4차 기일: 약 1,106,432,000원

* 5차 기일: 약 885,145,600원

이처럼 5차 기일 정도가 되어야 추정 시세 범위(8억~11억)에 근접할 것으로 보입니다.

따라서, 이경아 씨의 명도 리스크 및 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 7억 5천만원에서 9억 5천만원 사이 의 입찰가를 제안합니다. 이 범위는 현재 시세와 예상되는 유찰 횟수를 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태 및 명도 가능성을 면밀히 재확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.