나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51976 [1] 서울특별시 송파구 방이동 223-13 아쿠아드카사스 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""방산고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 서측에 공원(서울방이동 고분군)이 소재하고 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 용이하며, 남측 인근 ""오금로""변에 노선버스정류장이 소재하고 북동측 약 390미터 지점에 전철역(방이역 : 지하철 5호선)이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건내 제5층 제501호로서,
외 벽 : 전면 치장 돌붙임 및 몰탈위 수성페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일붙임 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

공동주택(아파트)(후면 별첨 ""호별배치도 및 내부구조도 ""참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보기설비, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(공동주택(아파트))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통하여 남측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(오금로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2010-12-31)(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. (대상자: 외국인 등 허가대상용도: 단독 다가구 연립 다세대 아파트))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51976 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

감정가: 663,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 223-13, 아쿠아드카사스 5층 501호

용도: 아파트

토지면적: 35.32㎡ (약 10.69평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 59.30㎡ (약 17.94평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 방산고등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 서측으로는 서울방이동 고분군이라는 공원이 소재하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대·다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있어 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입은 용이한 편입니다. 남측 인근 오금로 변에 버스정류장이 있으며, 북동측으로 약 390미터 거리에 지하철 5호선 방이역이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통사정은 양호합니다.

3. 건물 및 토지 이용상태

3.1. 건물의 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브 지붕의 6층 건물 중 제5층 제501호입니다. 외벽은 치장 돌붙임 및 몰탈 위 수성 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 내부 인테리어 마감, 타일붙임 마감되었으며, 창호는 알루미늄 샷시 이중창호로 마감되었습니다.

3.2. 이용상태

본건은 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

3.3. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 현재 건부지(공동주택)로 이용되고 있습니다.

3.4. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 이 도로를 통해 남측 인근의 간선도로인 오금로와 연계됩니다.

4. 토지이용계획 및 제한상태

4.1. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 개발행위 제한 및 각종 구역 지정

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역 (「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」)

* 교육환경보호구역 (「교육환경 보호에 관한 법률」)

* 상대보호구역 (2024-11-01 지정) (「교육환경 보호에 관한 법률」)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) (「군사기지 및 군사시설 보호법」)

* 비행안전제2구역 (전술) (2013-09-30 지정) (「군사기지 및 군사시설 보호법」)

* 역사문화환경보존지역 (「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」)

* 현상변경허가 대상구역 (2010-12-31 지정, 2구역) (「문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률」)

* 과밀억제권역 (「수도권정비계획법」)

* 공장설립승인지역 (2016-11-28 지정, 2호) (「수도법」)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30., 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25., 대상자: 외국인 등, 허가대상 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

5. 권리분석

5.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 정영진 (2011.10.12), 태경훈 (2012.12.28), 김강록 (2015.11.06, 매매)

* 근저당권: 수협은행 (2016.09.27, 금237,700,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 오케이에프앤아이대부주식회사 (2022.06.07, 금512,200,000원, 말소)

* 임의경매: 오케이에프앤아이대부 (2025.08.27, 503,230,600원, 서울동부지방법원의 임의경매개시결정(2025타경51976))

5.2. 권리 분석 결과

본건의 말소기준권리인 수협은행의 근저당권(2016.09.27)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 등기들과 말소된 근저당권, 그리고 현재 진행 중인 임의경매 개시결정 등기 모두 소멸 대상입니다.

5.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부 요약에는 지상권 등기가 확인되지 않습니다. 추가 확인이 필요합니다.

5.4. 임차인 현황

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인의 보증금 및 차임 관계가 명확히 파악되지 않아, 현장 조사를 통한 정확한 임차인 현황 파악 및 명도 계획 수립이 필수적입니다. 보증금이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 재확인이 필요합니다.

6. 상권분석

6.1. 주변 상권

본건이 소재한 방이동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 형태입니다. 아파트 단지, 다세대 주택 등이 밀집해 있으며, 주변으로 다양한 상업 및 편의시설이 분포하고 있어 지역 내 소비 수요를 충족시키고 있습니다. 방이역 역세권이라는 점은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 생활정보

7.1. 교육시설

본건 인근에 방산고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

7.2. 공공시설 및 편의시설

서측으로는 서울방이동 고분군이라는 공원이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 토지이용규제

다수의 법률에 따른 규제(교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약 허가구역 등)가 존재하여 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.3.24.~2025.9.30. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 동안에는 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

8.2. 임차인 미확인

임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 정확한 확인 없이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

8.3. 혐오시설 유무

주변 지도 검색 및 현장 조사를 통해 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 고압선, 납골당 등)이 있는지 면밀히 파악해야 합니다. 현재 제공된 정보로는 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 우수한 입지

송파구 방이동이라는 지리적 이점을 가지며, 방이역 역세권으로 교통이 편리합니다.

9.2. 주거 환경

아파트 단지와 공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

9.3. 잠재적 가치

지역 개발 가능성 및 지속적인 주거 수요를 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

10. 종합 의견

본건은 서울 송파구 방이동의 아파트로서, 역세권의 편리한 교통과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 6억 6천 3백만 원으로 책정되었습니다. 다수의 토지이용규제가 존재하지만, 이는 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 가장 주의해야 할 점은 임대관계 미상 및 임차인 보증금 0원 처리된 부분으로, 철저한 현장 확인과 법률 검토를 통해 인수되는 권리 및 명도 리스크를 사전에 완벽히 파악하는 것이 중요합니다.

11. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 663,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 동향, 경쟁 물건 분석, 본건의 현장 상태 및 권리 관계(특히 임차인 문제) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 시세 조사 및 현장 조사를 통한 상세 분석이 필요합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 상황이므로, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.