나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1593 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층412호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 노유자시설, 관공서, 학교, 근린공원 등이 혼재하는
주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 녹번역(지하철3호선)이 소재
하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평지붕 지하4층/지상12층 건물 내 연번(1)은 제4층 제412호,
연번(2)는 제5층 제508호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 연번(1, 2)는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용중임.
(※ 구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장, 방송설비, 난방설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종
근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외, 남서측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로에 각각
접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:
외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상임.

- 본건 연번(1, 2)는 집합건축물대장(전유부)의 공용부분에는 미용실, 세탁소, 사우나,
헬스실, 식당 등의 부대시설이 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 기준시점 당시 탐문
조사상 미운영 상태로 조사되었는 바, 경매 참여시 참고 및 별도 확인이 요구됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경1593 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 4층 412호

1.3. 용도

노유자시설 (집합건축물대장상 주용도: 노유자시설, 기타용도: 교육연구및복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설)

1.4. 감정가

990,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

건물 면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

경주농업협동조합

1.9. 특이사항

토지거래허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 노유자시설, 관공서, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 녹번역(지하철 3호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

남동측으로는 노폭 약 6미터 내외, 남서측으로는 노폭 약 2~3미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 송희경 (2016-09-29), 최경희 (2017-09-06, 매매 금500,000,000원)

* 근저당: 경주농업협동조합 (2024-05-17, 금720,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 경주농업협동조합 (2025-08-25) - 매각으로 말소 예정

* 압류: 은평세무서장 (2026-03-23) - 매각으로 말소 예정

* 등기부채권 총액: 720,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김동현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-20

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 조규성

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자: 2025-08-06

* 확정일자: 2025-08-06

* 배당신고일자: 2025-11-03

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

3.3. 인수 보증금 합계

0원. 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리인 경주농업협동조합의 근저당(2024.05.17. 접수)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 상태

본 건물은 현재 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 및 제2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

4.2. 주변 시설 혼재

주변에는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 노유자시설, 관공서, 학교, 근린공원 등이 다양하게 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 부대시설 현황

집합건축물대장상 공용부분에 미용실, 세탁소, 사우나, 헬스실, 식당 등의 부대시설이 등재되어 있으나, 기준시점 조사 당시 미운영 상태로 파악되었습니다. 경매 참여 시 별도 확인이 요구됩니다.

5. 생활정보

5.1. 설비 내역

본 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 지하 주차장, 방송 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 공공시설

* 관공서: 은평구청, 은평구립 녹번종합사회복지관 등이 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 3호선 녹번역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다. (702A, 702B, 707, 752, 7019, 7025, 7719, 7722, 7730, 7734, 9709, 9710, 은평05 등)

* 의료시설: 카톨릭대학교 은평성모병원, 청구성심병원 등이 차량으로 약 10분 거리에 위치합니다.

* 공원: 단지 북측 인근에 녹번동 근린공원(약 1만평 규모)이 있습니다.

* 기타: 녹번초등학교, 영락중학교, 은평중학교 등 교육 시설도 가까이에 있습니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지도 및 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설(납골당, 대규모 폐기물 처리장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 지정 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.

6.2. 지역 지구 및 제한 사항

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역.

* 특히, 제2종일반주거지역(7층 이하) 규정은 건물 전체의 높이 제한으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 건물 부대시설 미운영

건축물대장에 기재된 사우나, 헬스장, 식당 등 부대시설이 현재 운영되지 않고 있어, 향후 활성화 방안 또는 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 분양형 실버타운 관련 이슈

분양형 실버타운의 경우, 2015년 노인복지법 개정으로 분양 방식이 폐지되었으며, 현재 해당 단지에서 다수의 경·공매 물건이 진행 중이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동의 역세권(3호선 녹번역)에 위치하며, 은평구청 등 관공서와 녹번동 근린공원이 인접하여 생활 및 행정 편의성이 우수합니다. 건물은 노유자시설 및 제2종 근린생활시설로 사용 중이며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자는 인수할만한 별도의 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 현재와 근접하거나 만료된 상태이며(2025.8.26.~2026.8.25.), 제2종일반주거지역(7층이하) 규제, 그리고 건물 내 부대시설의 미운영 상태는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서부권 주요 도심 지역에 위치한 역세권 상업/업무/주거 복합 시설.

* 은평구청 등 공공기관 밀집 지역으로 행정 및 업무 편의성이 높음.

* 녹번역 초역세권으로 대중교통 이용 편리.

* 인근에 대규모 공원(녹번동 근린공원)이 있어 쾌적한 환경.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 시 추가적인 권리 인수 부담이 없음.

* 노인복지주택 및 근린생활시설 용도로 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 990,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정은 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 시세 변동 가능성, 본건의 투자 가치 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 특히, 분양형 실버타운의 현재 시장 상황과 해당 단지의 개별적인 이슈(다수 경공매 진행 등)를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 방문 및 상세한 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산출하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.