나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11701 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡1동주민센터"" 남서측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 포엠빌 제4층 제404호)으로서, 주위는 동류형의 업무시설, 다세대주택 및 근린생
활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(까치산역)
등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상12층건내 제4층 제404호로서,
(사용승인일: 2021.07.23)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m
미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나
목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도:
단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

기호2,3
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대
. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 박은수의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 936-30, 포엠빌 제4층 제404호에 소재한 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상12층 건물 내 제4층 제404호이며, 2021년 07월 23일에 사용 승인되었습니다.

건물 총 호수는 44호입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 8.25㎡ (약 2.49평)이며, 토지 지분 면적 또한 8.25㎡입니다.

건물 면적은 27.63㎡ (약 8.36평)이며, 건물 지분 면적 또한 27.63㎡입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정평가액은 268,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

채권 총액은 275,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 유사한 형태의 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 구성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

까치산역까지 도보 약 10~15분 (약 700~800m) 거리입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 속합니다.

건축법에 따른 도로와 접하고 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인 1: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 275,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-12-16, 확정일자: 2021-10-29, 배당신고일자: 2023-09-11

비고: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인으로 표기되어 있으나, 임차인 현황상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 또한, 임차인 박 의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 임차인 2: 박

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-05-08

대항력: 있음

비고: 임차인 박 은 대항력이 있다고 기재되어 있으나, 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않아 인수 또는 별도 부담 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 08월 25일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시결정 등기(갑5)입니다.

이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(을1 주택임차권 포함)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 권리분석 요약

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 매각으로 소멸될 조건이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인 박 의 경우 대항력은 있으나 보증금 및 차임에 대한 정보가 없어, 해당 임차인으로 인한 잠재적 부담 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 "화곡1동주민센터" 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

지하철 까치산역(2, 5호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

인근에 주민센터가 있어 행정 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 환경

지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼합된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

다만, 화곡동 일대는 다세대 주택 밀집 지역으로 주차 공간이 다소 부족할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 박 의 경우, 대항력은 있으나 보증금 및 차임 정보가 없어 명확한 권리관계 파악이 어렵습니다. 이에 따라 예상치 못한 명도 저항 또는 보증금 부담이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지이용계획 관련 리스크

본 토지는 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제를 받고 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

또한, 외국인 등 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 해당 거래 시 별도의 허가를 받아야 하는 등 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 가지고 있습니다.

그러나 임차인 박 에 대한 정보 부족으로 인한 잠재적 위험과 공항 관련 규제 지역에 포함된 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건은 명확히 소멸되는 것으로 보이나, 명도 과정에서 박 임차인과의 원만한 협의가 중요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 인접: 지하철 까치산역을 도보로 이용 가능하여 직장인 등 실수요자들에게 매력적인 조건입니다.

* 강서구 개발 잠재력: 주변 지역의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 268,000,000원입니다.

현 시세는 감정가 수준 내외로 파악되나, 임차인 박 로 인한 잠재적 위험 및 공항 관련 규제 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

통상적으로 권리관계가 복잡하거나 잠재적 리스크가 있는 물건의 경우, 감정가의 80~90% 수준 또는 그 이하로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

투자 목표 수익률, 명도 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 214,400,000원 ~ 268,000,000원 (감정가 80% ~ 100%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.