나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11663 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화일초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택과 일부 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 외장석붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 토지를 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11663 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 제3층 제302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 228,000,000원

* 토지 면적: 13.85㎡ (약 4.19평)

* 건물 면적: 21.99㎡ (약 6.65평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.1. 감정평가 요약

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호

* 건물 연면적: 374.04㎡

* 층별 정보: 본 건은 5층 건물 중 3층에 위치

* 사용 승인일: 2021년 01월 18일

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울화일초등학교' 동측 인근에 위치하며, 유사 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위 환경은 보통임.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통인 편임.

* 토지 이용 현황: 완경사지대의 토지를 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임. 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 등기부상 권리 관계:

* 집합건물 소유권 보존 등기: 2021-01-29 (박재영 외 2명)

* 공유자 전원 지분 전부 이전: 2021-11-30 (김연희, 매매 225,000,000원)

* 압류: 2023-05-11 (부천세무서장, 말소기준권리)

* 주택 임차권: 2023-07-18 (최성규, 금225,000,000원, 말소됨, 전입 2021-6-28, 확정 2021-4-12)

* 강제 경매 개시 결정: 2025-08-21 (주택도시보증공사, 225,000,000원, 서울남부지방법원 2025타경11663)

* 임차인 현황 및 대항력 유무:

* 임차인: A *

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-05-13

- 대항력: 없음

- 비고: (주)

* 임차인: 최 * (주택도시보증공사)

- 보증금: 225,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-06-28

- 확정일자: 2021-04-12

- 배당신고일자: 2023-07-18

- 대항력: 없음

- 비고: (주)

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 상기 임차인 A *는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 대항력이 없는 것으로 보입니다. 최 * 임차인은 보증금 225,000,000원으로 기재되어 있으나, 등기부상 말소된 주택임차권이며, 특별 매각조건에 따라 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 없음 (명세서상)

* 말소기준권리: 2023-05-11 부천세무서장 압류

* 인수 가능한 보증금 총액: 0원 (주의사항 및 특별 매각 조건에 따라 임차인 보증금은 인수되지 않음)

4. 상권분석

* 주변 거래 사례 분석 (JSON 기반):

최근 2026년 5월 거래된 주변 다세대주택 사례를 분석한 결과, 2018년식 37.05㎡ 건물이 300,000,000원에 거래되어 3.3㎡당 약 26,700,000원의 시세를 형성하고 있습니다. 2000년식 53.84㎡ 건물은 255,000,000원 (3.3㎡당 약 15,600,000원), 1995년식 41.32㎡ 건물은 169,000,000원 (3.3㎡당 약 13,500,000원)에 거래되었습니다.

본 건은 2021년식으로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 21.99㎡ (약 6.65평) 기준, 가장 최근 거래된 신축 사례의 면적 및 가격 대비 평가 시 약 178,000,000원 내외의 가치를 가질 수 있으나, 동일 건물 내 소형 면적의 경우 단가가 달라질 수 있습니다.

* 건물 연식 및 가치 평가:

본 건은 2021년 1월 사용 승인된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 관리가 잘 되어 있을 가능성이 높습니다. 이는 시장에서 긍정적인 평가를 받을 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 이용 현황:

본 건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 21.99㎡ (약 6.65평)입니다. 내부 구조는 다세대주택으로 이용 중이며, 구체적인 내부 구조도는 별도 확인이 필요합니다.

* 기반 시설 및 편의 시설:

기본적인 위생 및 급배수, 난방 설비, 승강기, 주차장, 공동현관 보안 설비를 갖추고 있습니다. 주변에 '서울화일초등학교'가 있으며, 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 혐오시설 존재 여부:

본 건 주위로 특별히 알려진 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 해당 지역이 공항 중요시설물보호지구로 지정되어 있어 비행기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건:

본 건은 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 매수인에게는 보증금 인수 부담이 없으나, 매각 조건에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상) 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한 사항이 존재하므로, 인허가 사항에 대한 사전 면밀한 확인이 필요합니다.

* 미상 임대 관계:

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현황 조사 당시 이해관계인 부재로 인한 외부 관찰 및 주위 탐문을 토대로 평가되었으므로, 실제 이용 상태 및 임대차 관계가 다를 수 있어 현장 확인 및 법적 검토가 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 소형 주택: 2021년 준공된 건물로 최신 축주에 해당하며, 1~2인 가구에 적합한 소형 면적입니다.

* HUG 인수조건 변경: 보증금 미인수 조건으로 인해 낙찰자는 명도 부담이나 보증금 반환 리스크를 안고 가지 않아도 됩니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 공항 관련 지구 지정: 군사적 중요성과 더불어 공항 소음의 가능성이 있으나, 이는 지역 시세에 반영되어 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 서울 강서구 화곡동의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 1~2인 가구에 적합한 소형 면적이며, HUG 보증금 미인수 조건으로 매각되어 낙찰자의 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 적정하거나 다소 높게 책정된 것으로 판단되나, 신축 연식과 소형 면적이라는 점을 고려할 때 시장성이 충분합니다. 다만, 공항 관련 지구 지정으로 인한 소음 가능성 및 다양한 토지 이용 제한 사항은 사전에 충분히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 조건으로, 시장 가치에 기반한 입찰가 산정이 중요합니다. 제공된 JSON 데이터를 종합하고 본 건의 신축 연식(2021년) 및 소형 면적(21.99㎡)을 고려할 때, 감정가(228,000,000원) 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

주변 시세 분석을 통해 3.3㎡당 약 26,700,000원의 가격대를 형성하는 신축 사례를 바탕으로 산출 시, 약 178,000,000원 내외의 가치를 추정할 수 있습니다. 그러나 이는 일반적인 시장가이며, 경매 특성상 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적인 예상 입찰가 범위를 190,000,000원 ~ 210,000,000원으로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.