나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11637 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""독산역(1호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은
아파트단지, 지식산업센터 및 지원시설 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북동측 인근에 1호선인 독산역이 소재하며, 인근에 시내버스
정류장이 소재하여 교통상황 양호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 5층 502호로서,
사용승인일: 2021.09.08.

외벽: 벽돌치장 마감 등.
창호: 칼라알루미늄샷시창호임.

이용상태

다세대주택: 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며,
건축물현황도상 방1, 드레스룸1, 욕실및화장실1, 거실1, 주방1, 현관 등으로 이용중임.
본건 담보평가전례 건물내부구조도상 다락방(방2, 계단실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기 및 온수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2015-12-03)(서부간선지하도로)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08
-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법
>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-331
3)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트,
연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11637 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 678-10, 모던하우스금천2호점 제5층 제502호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호

사용승인일: 2021년 9월 8일

건물용도: 다세대주택

1.3. 면적 정보

토지 면적: 18.69㎡ (약 5.65평)

건물 면적: 29.17㎡ (약 8.82평)

건축물대장상 건물 연면적: 577.06㎡ (약 174.57평)

건축물대장상 대지 면적: 268㎡ (약 81.07평)

건축물대장상 건폐율: 59.92%

건축물대장상 용적률: 215.32%

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 298,000,000원

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 1호선 독산역 남서측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 아파트단지, 지식산업센터 및 지원시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 업무 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 북동측 인근에 1호선 독산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 교통망이 우수한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2025년 8월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

그 외 소유권보존, 소유권이전신탁등기말소 등의 권리 내역이 확인됩니다.

3.2. 임차인 분석

현재 등기부상 주택임차권(을3)이 설정되어 있으며, 이는 2024년 3월 14일에 등기되었습니다.

임차인은 조 씨로, 2022년 4월 29일에 전입 및 확정일자를 취득하였습니다.

보증금은 350,000,000원이며, 차임은 없습니다.

해당 임차인은 대항력을 갖춘 임차인입니다.

주의: 임차인의 보증금 350,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리 인수 여부

을구 3번 주택임차권(2024.3.14. 등기)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

따라서, 임차인 조 씨의 보증금 350,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 독산동은 금천구의 주요 업무지구와 주거지역이 혼합된 지역입니다.

최근 지식산업센터 개발 등으로 지역 내 산업 및 경제 활동이 활발한 편입니다.

4.2. 상업 시설 및 유동인구

주변에 아파트 단지와 지식산업센터가 있어 배후 수요가 존재합니다.

독산역 인근으로 유동인구가 꾸준하며, 지원시설과의 접근성도 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지로서 필요한 기본적인 편의시설(마트, 은행 등)은 인근에서 이용 가능합니다.

건물 내 승강기 등 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 교육 관련 시설이 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현황 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 건물 내부 확인이 이루어지지 못했습니다.

내부 상태 및 이용 현황에 대한 정확한 파악이 어려워, 현장 방문 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 위험

대항력 있는 임차인(조 )의 보증금 350,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

이는 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 고려 사항입니다.

6.3. 토지이용계획상 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역이며, 대로2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

이러한 제한사항들은 향후 건물 이용 및 재건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 사용승인)된 다세대주택으로, 독산역 인근에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 있으며, 내부 확인이 불가하다는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다.

이러한 인수 부담과 미확인된 내부 상태를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리 상태 및 하자 발생 가능성이 낮음.

* 독산역 인근으로 직주근접 및 교통 편리성 우수.

* 주변 지식산업센터 및 지원시설 발달로 인한 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

시장 시세 분석:

본 물건과 유사한 면적(29.17㎡, 2021년식)을 가진 인근 다세대주택(29.87㎡, 2023년식)이 2026년 5월 5일 32,500만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본 물건의 적정 시장 가치는 32,500만원 내외로 추정됩니다.

감정가는 298,000,000원입니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인(조 )의 보증금 350,000,000원이 등기부 및 물건명세서상 매수인 인수 조건으로 명시되어 있습니다.

하지만, 제공된 '권리분석' 항목에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 다른 정보와 상충되는 부분으로, 실제 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.

'예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 산정합니다.

시장 시세(약 32,500만원)와 감정가(298,000,000원)를 고려하고, 신축 건물이라는 점, 그리고 내부 확인 불가, 잠재적 임차인 인수 위험(비록 합계는 0원으로 표기되었으나, 실제 인수 부담이 존재할 수 있음) 등의 위험 요소를 감안하여 보수적으로 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 330,000,000원

*매우 중요: 상기 예상 입찰가는 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 산정된 것이며, 실제 매각으로 인해 350,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 한다면, 낙찰가 외 추가 비용이 발생함을 반드시 인지해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.