나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11641 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 ""독산역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '독산역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2021년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내
제4층 제403호로서
외벽: 타일붙임 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(후면 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, ""공동주택(다세대주택)"" 으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2015-12-03)(서부간선지하도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11641 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 279,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 상세

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 678-10 모던하우스금천2호점 제4층 제403호

용도: 다세대주택

토지면적: 15.87㎡ (약 4.80평)

건물면적: 29.53㎡ (약 8.93평)

건물 사용승인일: 2021년 9월 8일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 '독산역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 '독산역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 본건은 남서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

집합건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 을3: 주택임차권 (김민수, 275,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 - 말소

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사) - 말소

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 (본 경매 사건의 기초 권리)

등기부채권 총액: 2,153,215,000원

3.2. 임차인 정보 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김민수)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 7일

* 확정일자: 2022년 7월 22일

* 배당신고일자: 2024년 5월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 전입일자 및 확정일자를 보유하고 있으나, 물건 명세서 및 권리분석상 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 매각 조건에 따라 임차인의 대항력이 포기되는 조건으로 진행됩니다.

3.3. 권리관계 종합

본건은 공동담보로 진행되었으며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인은 존재하나 대항력이 없고, 매각 조건에 따라 임차인의 보증금 반환 채권은 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 독산동 일대는 주거용 건물(아파트, 다세대주택)과 업무용 건물(지식산업센터), 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 이는 안정적인 주거 수요와 함께 직주근접의 이점을 제공합니다.

4.2. 주변 상권

주변에 아파트 단지와 대규모 지식산업센터가 위치하고 있어 유동인구 및 배후 수요가 존재합니다. 근린생활시설 역시 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 본건 자체의 상권 분석보다는 주거지로서의 특성이 강합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 독산역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 생활: 주변 근린생활시설 이용 편리.

5.2. 건물 내 설비

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 규제 및 제한사항

본건 토지는 준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 공항시설법상 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다. 이러한 규제는 향후 건물 이용 또는 재건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 (Mitigated)

주택도시보증공사(HUG) 소속 임차인이 존재하나, 등기부상 대항력이 없고 매각 조건에서 임차권 및 보증금 인수 의무가 없으므로, 본건의 경우 임차인 관련 리스크는 매우 적다고 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)의 다세대주택으로, 독산역 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 279,000,000원이나, 유사 면적 및 연식의 최근 실거래 사례를 볼 때 시세는 이보다 높게 형성되어 있습니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없다는 점이 매수인의 리스크를 크게 줄여주는 요소입니다. 다양한 토지 이용 규제가 존재하나, 주거용으로서의 가치는 안정적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 노후화로 인한 수리비 부담이 적습니다.

* 안심 인수: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 이용이 편리한 위치입니다.

* 지역 개발 잠재력: 금천구 및 독산동 일대의 지속적인 도시 개발 및 지하도로 건설 등 교통망 개선으로 인한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 9.0평)의 2023년식 다세대주택이 325,000,000원에 실거래되었습니다. 본건(2021년식, 약 8.9평)의 감정가는 279,000,000원이지만, 실거래가를 고려할 때 시장 가치는 더 높게 형성될 가능성이 있습니다. 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으나, 보증금 인수 부담이 없고 신축 건물의 장점을 감안할 때, 감정가 대비 적정 수준 이상의 입찰이 예상됩니다.

종합적인 시세 분석 및 경쟁률 예측을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 295,000,000원 내외로 책정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.