나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11721 [1] 서울특별시 영등포구 양평동4가 80 선유도역 2차아이에스비즈타워 제11층 제1101호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동4가 소재 ""선유고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 인근은
동유형의 공장(지식산업센터), 근린생활시설 등이 소재하는 상업·업무지대로서, 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철 9호선 ""선유도역""이 소
재하는 등 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건 내 제11층 제1101호로서,
(사용승인일 : 2014.11.19)

외 벽 : 강화유리 마감 등
내 벽 : 내부 페인팅 및 인테리어 마감 등
창 호 : 샤시 창호 등임

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 승강기설비 등이 설치
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활
시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역((예외: 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구별 최고높이 제한지역(건축과 문의)<건축법>,
교육환경보호구역(세부사항: 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-
3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과
문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국
인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11721 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동4가 80 선유도역 2차아이에스비즈타워 제11층 제1101호

용도: 지식산업센터 (건축물 현황상 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설)

감정가: 1,520,000,000원

토지면적: 43.78㎡ (약 13.24평)

건물면적: 163.79㎡ (약 49.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO (유에스제십삼차유동화전문)

건물 사용승인일: 2014년 11월 19일

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 양평동4가, 지하철 9호선 선유도역 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 유사한 지식산업센터와 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 업무지대입니다.

교통 여건으로는 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 9호선 선유도역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상황은 북동측, 북서측, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 형상은 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형으로, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 18일 접수된 하나은행의 근저당권(을6, 채권액 1,320,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 1,695,575,052원입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 관련하여, 임대관계는 미상이며 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 영등포구 양평동 일대는 지식산업센터와 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 상업 및 업무지구입니다.

선유도역을 중심으로 교통 접근성이 우수하며, 이는 관련 업종의 사업체와 근로자 유입에 긍정적인 영향을 미칩니다.

최근 지하철 9호선 연장 및 주변 개발로 인해 지속적인 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 보고된 바 없습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 선유고등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

주변 상업 및 업무지대 형성으로 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

인근에 선유도 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등 복잡한 권리 관계에 따른 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

부동산 임의경매로 진행되지만, 임대 관계가 미상으로 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 이용 관련하여 세부 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

서울특별시 영등포구 양평동 소재 선유도역 2차 아이에스비즈타워 내 지식산업센터 물건으로, 지하철 9호선 선유도역 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건이 매우 우수합니다.

2014년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 관리 상태 및 내부 시설의 양호함이 기대됩니다.

등기부상 다수의 권리 설정 및 변경이 있었으나, 말소기준권리 외 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 리스크 요소입니다.

준공업지역 내에 위치하여 향후 지역 개발 가능성도 잠재하고 있으나, 각종 법규 제한 사항을 면밀히 검토 후 투자를 결정하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 9호선 선유도역 초역세권으로 뛰어난 출퇴근 편의성 및 접근성 확보.

* 2014년 사용승인된 현대적인 건물로, 신축급 컨디션 기대.

* 건물과 토지를 일괄 매각하므로 토지 사용에 대한 권리 확보 용이.

* 주변 상업 및 업무지대 형성으로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,520,000,000원입니다.

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 향후 시장 분석 및 추가적인 권리 관계, 임대 현황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 예상 임대 수익률, 건물 관리 상태, 향후 지역 개발 계획 등을 면밀히 분석하는 과정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.