나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경589 [1] 서울특별시 영등포구 여의도동 50 제23동 제116호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 ""여의도초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 여의나루역(5호선)·샛강역(9호선, 신림선) 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

1971년 12월에 사용승인된 철근콘크리트 라면조 슬래브지붕 지상 12층건내
제11층 제116호로서
외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, ""아파트"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로가 단지 외곽의 공도에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구(2024-02-01), 지구단위계획구역(2024-02-01), 광장(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 도로(접합), 어린이공원(저촉), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2024-04-18)(기간:2023.4.27~2026.4.26)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경589 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 여의도동 50 제23동 제116호

* 용도: 아파트

* 감정가: 2,850,000,000원 (28억 5천만원)

* 토지면적: 46.81㎡ (약 14.16평)

* 건물면적 (전용면적): 79.24㎡ (약 23.97평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

* 건축물 정보: 1971년 12월 사용승인된 철근콘크리트 라멘조 12층 건물 중 11층 제116호

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 서울특별시 영등포구 여의도동 소재 "여의도초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 업무 시설, 근린생활 시설 및 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장과 지하철 5호선 여의나루역, 9호선 및 신림선 샛강역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 광장, 대로1류, 도로, 어린이공원 등에 저촉 또는 접합되어 있고, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약허가구역 등 다수의 도시계획 및 규제가 적용됨.

* 주변 혐오 시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 6월 22일 접수된 우리은행 근저당 (을7, 247,500,000원)이며, 본 경매 개시 결정 이전에 설정된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있어, 만약 해당 지상권이 실재하고 유효하다면 매수인이 인수해야 할 수도 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

* 임차인 현황: 임대차 관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원임.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상인 경우, 비록 인수 보증금이 없다고 명시되어 있더라도 실제 점유자가 존재하며 대항력이 있는 임차인일 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 파악하는 것이 중요함.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 여의도동은 서울의 주요 업무 및 금융 중심지로서, 풍부한 배후 수요와 함께 고급 주거 및 상업 시설이 공존하는 지역임.

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월, 전용면적 79.24㎡ (본건과 동일 면적)이 2,900,000,000원(29억원)에 실거래되었음.

* 2026년 3월, 전용면적 60.96㎡가 2,530,000,000원(25억 3천만원)에 실거래되었음.

* 2026년 3월, 전용면적 156.99㎡가 4,100,000,000원(41억원)에 실거래되었음.

* 전월세 시세 분석:

* 2026년 5월, 전용면적 79.24㎡ (본건과 동일 면적) 건이 보증금 352,800,000원(3억 5천 2백 80만원), 월세 0원으로 계약되었음. 이는 공실이거나, 특수 계약 조건일 수 있으며, 시장 임대 수익률 산정 시 고려해야 함.

* 다른 면적대의 전월세 시세도 참고 가능하며, 주변 시세 대비 임대 수익률을 분석할 필요가 있음.

* 시장 동향: 여의도 지역의 지속적인 발전 가능성과 더불어 최근 실거래가 및 아파트 정보 등을 종합해 볼 때, 본 건의 시장 가치는 안정적으로 유지되거나 상승할 잠재력을 지니고 있음.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: "여의도시범아파트" 단지 내에 위치하며, 1971년 12월에 사용승인된 오래된 아파트이지만, 여의도초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호함.

* 편의 시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 자전거 보관소 등의 복리 시설이 있으며, 주변의 업무 및 근린생활 시설을 통해 다양한 편의 시설 이용이 가능함.

* 건축물 특징: 철근콘크리트 라멘조 구조로, 12층 건물 중 11층에 위치하여 일조권 및 조망권은 양호할 것으로 예상됨.

* 주차 시설: 단지 내 총 1,297대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있어 주차 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1971년 준공된 건물로, 50년 이상 경과하여 내외부 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 높음. 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 염두에 두어야 함.

* 복잡한 권리 관계: 중복 사건 및 유동화 물건이라는 점에서 채권자 간의 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 수 있으며, 이로 인한 경매 절차의 지연이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 미확인 권리 존재 가능성: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시된 부분은 명확한 소멸 여부 확인이 필수적이며, 인수 시 매수인의 부담이 될 수 있음.

* 임차인 미상: 임대차 관계가 미상이라는 점은 현장 조사 없이는 정확한 점유 상태 파악이 어려우므로, 잠재적 명도 또는 권리 관련 분쟁의 소지가 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울의 핵심 업무 지구인 여의도에 위치한 아파트로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있음. 최근 실거래가 또한 감정가를 상회하는 수준을 보이고 있어 시세 상승 잠재력이 높다고 판단됨.

* 다만, 50년 이상 경과한 노후 건물이라는 점, 중복 사건 및 유동화 물건으로 인한 권리 관계의 복잡성, 그리고 지상권 등 소멸되지 않는 권리의 존재 가능성은 신중한 검토를 요함.

* 따라서, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 명확히 파악하고, 이를 감안한 합리적인 입찰 전략 수립이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울의 금융 및 업무 중심지인 여의도에 위치하여 희소성이 높고 미래 가치 상승 가능성이 큼.

* 편리한 교통: 지하철역 및 주요 도로 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 용이함.

* 잠재적 개발 가치: 노후된 아파트라는 점에서 향후 재건축 또는 리모델링 시 큰 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가 추이를 볼 때, 시장에서 꾸준한 수요와 가치를 인정받고 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 2,850,000,000원이며, 가장 최근 전용면적 79.24㎡ 실거래가는 2,900,000,000원(29억원)입니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 본 물건의 입지, 시세, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있으나, 현재 시점에서 합리적인 입찰 예상가는 2,900,000,000원에서 3,000,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.