나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경658 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 14-7 가양역데시앙플렉스지식산업센터 제5층 제507호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 ""등촌고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
주상복합건물, 공장(지식산업센터), 오피스텔, 중소형 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재
하는 성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 9호선 '가양역' 등이
소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상12층건 내 제5층 제507호로서
(사용승인일: 2021.12.10),

외벽: 커튼월 마감 등,
창호: 페어글라스 창호 마감 등 임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 지하 자주
식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단 사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설
(근린생활시설, 업무시설) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 34m 내외, 남동측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접하고
있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1
도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제
과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015
-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법
>, 상대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구
역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지
역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한
허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.
~2026.8.25.)임.

일련번호 2
도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도로(접합),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호
구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서
교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특
구(2015-12-10)<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상
자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
, 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본 정보

사건번호

서울특별시 남부지방법원 2025타경658 (1)

소재지

서울특별시 강서구 등촌동 14-7 가양역 데시앙플렉스 지식산업센터 제5층 제507호

용도

지식산업센터 (집합건축물대장상 '공장(지식산업센터)'으로 등재)

감정가

421,000,000원

토지면적

9. 65㎡ (약 2.92평)

토지지분

9. 65㎡ (약 2.92평)

건물면적

43. 26㎡ (약 13.09평)

건물지분

43. 26㎡ (약 13.09평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

주OOOOOOOO

건물 사용승인일

2021년 12월 10일

특이사항

유동화물건

1.1. 입지조건

2.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 주상복합건물, 공장(지식산업센터), 오피스텔, 중소형 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 지하철 9호선 '가양역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태

본건 북동측으로는 노폭 약 34m 내외, 남동측으로는 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 공항, 가축사육, 도로, 건축 높이, 군사시설, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, 상수원수질보호, 토지거래 등에 대한 각종 제한 사항이 있습니다. 특히, 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

주변 시설

주변에 근린생활시설, 상업시설, 주상복합건물, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

말소기준권리

국민은행 근저당권 (접수일자: 2022-03-31, 채권금액: 374,400,000원)

주요 권리사항

* 국민은행 근저당권 (말소기준권리)

* 국민은행 임의경매 개시결정 (접수일자: 2025-08-27, 채권금액: 321,878,260원)

* 등기부채권 총액: 374,400,000원

임차인 현황

* 임차인: 사단법인청명근로장애인복지회

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-05

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-10-31

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계

0원 (임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

2.

지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 주상복합, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 복합적으로 구성되어 있어, 일반적인 상업 및 업무 기능을 수행하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

건물 및 토지 이용

건축물대장상 '공장(지식산업센터)'으로 등재되어 있으며, 토지 자체는 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설) 건부지로 이용되고 있습니다. 이는 향후 다양한 업종의 입주 가능성을 시사합니다.

가양역 상권

지하철 9호선 가양역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 주변 상업 및 업무 시설과의 연계를 통해 시너지를 창출할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

교통 접근성

지하철 9호선 가양역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변 편의시설

인근에 중소형 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 시설

북동측 인근에 등촌고등학교가 위치하며, 상대보호구역으로 지정된 구역이 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

유동화 물건

유동화 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리관계나 금융 구조가 있을 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역: 김포공항 인근 지역으로 항공기 운항 관련 규제(고도 제한 등)가 적용될 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 학교 주변 일정 구역 내에서의 시설 설치 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 특정 조건(외국인 등) 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 한해 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

임차인 관련

* 임차인 '사단법인청명근로장애인복지회'는 대항력이 없으나, 확정일자가 없어 배당을 통해 보증금 중 일부만 회수할 가능성이 있습니다. (단, 배당신고일자 2025.10.31 고려)

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 2021년 12월에 사용승인된 신축급 지식산업센터로, 가양역 역세권에 위치하여 교통 및 입지적 이점이 있습니다. 주변 환경은 상업, 업무, 주거 시설이 혼재되어 있어 활성화된 지역으로 판단됩니다. 권리관계상 인수할 부담이 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 공항 관련 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 전반적으로 신축 건물이라는 장점과 역세권이라는 입지를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 가양역과 인접하여 뛰어난 교통 접근성 보유.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 즉시 사용 및 임대 가능.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 관리의 용이성과 안정성 확보.

* 권리관계 무인수: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 추가적인 권리 부담 없음.

* 임대 수요: 지식산업센터 밀집 지역으로 관련 업종의 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

2.

본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 현재 감정가는 421,000,000원이며, 신축 건물 및 역세권이라는 점을 감안하여 적정 수준의 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 상세한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율 등을 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.