나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11726 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11726 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제4층 제403호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경11726
• 주소: 서울특별시 강서구 등촌로 81 The ZAHA
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경11726 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌로 81 The ZAHA | 감정가: 344,000,000원 | 최저가: 275,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경11726 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 기본 현황

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 565-5, 더자하 제4층 제403호에 위치한 오피스텔입니다.

건축물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상14층 건물 중 제4층에 해당하며, 2021년 2월 18일에 사용승인을 받았습니다.

1.1. 2. 면적 및 감정가

토지 면적은 10.28㎡ (약 3.11평)이며, 건물 면적은 26.77㎡ (약 8.09평)입니다.

감정가는 344,000,000원입니다.

1.1. 3. 매각 정보

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 4. 특이사항 및 주의사항

본 경매물건은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다. 이 점은 권리분석 시 매우 중요하게 고려되어야 합니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로, 생활 편의시설과 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 목동역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 동측으로 약 30미터 내외의 도로와 접하고 있어 도로 접근성도 양호합니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역에 포함되어 있어 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본 물건의 가장 큰 특징이자 주의사항은 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이라는 점입니다. 이는 매수인이 임차인의 미배당 잔액에 대한 채무를 인수하지 않는 대신, 임차인이 관련 권리를 포기해야 함을 의미합니다. 따라서, 임대차 관계 및 관련 법규를 철저히 검토하여 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 위험 요소를 사전에 파악하는 것이 필수적입니다. 토지이용계획상 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26~2026.8.25)이 있으므로, 외국인 매수 시에는 해당 규정을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 등촌동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 특히, "대일고등학교" 남측 인근이라는 점은 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 2021년에 사용승인을 받은 신축 오피스텔이라는 점 또한 현대적인 시설과 편리성을 바탕으로 임대 수요 확보에 유리한 요인이 될 수 있습니다. 주변에 다양한 편의시설이 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 기본적인 위생, 급배수, 주차, 소화, 승강기 및 난방 설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 인프라가 잘 구비되어 있습니다. 지하철 5호선 목동역이 근거리에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. "대일고등학교" 등 교육 시설이 인근에 있어 자녀 교육 환경에도 신경 쓸 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건부 매각이므로, 해당 임차인의 상황과 권리 포기 여부를 명확히 확인해야 합니다. 만약 포기 조건이 제대로 이행되지 않을 경우 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 또한, 공항 중요시설물보호지구 및 대공방어협조구역에 해당하여 건축이나 이용에 제한이 있을 수 있으며, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 관련 규정을 면밀히 파악해야 합니다. 주변에 별도의 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음 등은 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 최신식 오피스텔로, 입지, 건물 상태, 편의시설 등 여러 면에서 장점을 가지고 있습니다. 특히, 신축 건물임에도 불구하고 경매로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 그러나 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건부 매각이라는 특수한 상황은 신중한 접근을 요구합니다. 이 부분을 명확히 정리하고 법적인 문제를 없앨 수 있다면, 투자 가치가 높은 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

새 건물로서의 높은 상품성: 2021년 신축으로 내부 시설이 깨끗하고 현대적인 편의시설을 갖추고 있어 임대 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

우수한 교통 및 생활 인프라: 지하철역과 버스정류장이 인접해 있으며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 것입니다.

경매를 통한 시세 차익 기대: 신축 오피스텔임에도 불구하고, 경매 특유의 가격 메리트를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

단, 임차인 관련 주의사항을 철저히 확인하고 법적 리스크를 제거하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계