나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11731 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제107동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 오남중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철7호선 ""천왕역""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층건 중 제5층 제502호로서,
(사용승인일 : 2020.09.16)

외벽 : 벽돌타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도"" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11731 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제107동 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 299,000,000원

토지면적: 23.41㎡ (약 7.08평)

건물면적: 35.39㎡ (약 10.71평)

사용승인일: 2020년 9월 16일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 오남중학교 서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 7호선 "천왕역"이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 중 제5층 제502호입니다.

외벽: 벽돌타일붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

토지 형상 및 이용 상태: 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 대상 물건 북서측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 299,000,000원입니다.

등기부채권 총액은 1,083,000,000원입니다.

3.2. 채권자 및 채무 부담

주요 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

본 경매는 HUG의 강제경매로 진행됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (송 )

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 6월 4일

* 확정일자: 2021년 5월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 송 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

등기부상 총 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020.09.28)

* 을3: 주택임차권 (송봉섭, 305,000,000원, 2023.07.04 말소 예정)

* 갑3: 공유자전원지분전부이전 (백상훈, 2021.06.04)

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사, 778,000,000원, 2022.11.10 말소 기준권리)

* 갑5: 압류 (부평세무서장, 2023.03.24 말소)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 305,000,000원, 2025.08.26 말소)

* 갑7: 압류 (국민건강보험공단, 2025.09.02 말소)

말소기준권리: 갑4 (주택도시보증공사의 가압류, 2022.11.10)

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 단, 토지에 설정된 구분지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매/임대 정보 기반)

입력된 최근 매매 정보(2026년 3월 기준)는 다음과 같습니다.

* J팰리스3차(A동): 2012년식, 전용면적 18.71㎡, 4층, 매매 130,000,000원.

* 한보빌라(가,나): 1989년식, 전용면적 36.44㎡, 3층, 매매 190,000,000원.

* 보네르캐슬: 2019년식, 전용면적 46.41㎡, 6층, 매매 285,000,000원.

본 물건은 2020년 9월에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 건축 연식(2020년)을 가지고 있습니다.

건물 면적(35.39㎡)은 한보빌라와 유사하고 보네르캐슬보다는 작습니다.

비교적 최신 연식의 '보네르캐슬' (2019년식, 46.41㎡)이 285,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 299,000,000원의 감정가와 유사하거나 그 이하로 형성될 수 있습니다.

단, '다원리치타운'은 위 JSON 정보의 개별 빌라명과는 다른 단지명으로 추정되어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

오남중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

토지이용계획 상 교육환경보호구역으로 지정되어 있으므로, 서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 별도등기, 공동담보 사항이 있습니다.

* 토지 별도등기(구분지상권)가 존재합니다.

* 임차인 송 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

6.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 다만, 토지에 설정된 구분지상권은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

6.3. 토지 관련 부담

* 대지권의 목적인 토지에 을구 1번으로 구분지상권 설정 등기(2020.09.28.)가 있으며, 이 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 이는 토지 사용에 대한 제약을 의미하며, 부동산 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 부담입니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 해당됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 위치 및 교통 여건이 보통 수준입니다.

등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어 채권 회수 절차상 경매가 진행되었으며, 채권자(HUG)가 적극적인 권리 행사자로 보입니다.

가장 중요한 점은 토지에 설정된 구분지상권이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 사실입니다. 이는 부동산 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있는 부담으로, 권리 분석 시 최우선으로 고려되어야 합니다.

임차인(송 )은 대항력이 없어 보증금 반환 채권의 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공)으로 비교적 양호한 건축 연식.

* 향후 개발 가능성 및 지역 가치 상승 기대.

* 도시형생활주택으로 실수요 및 투자수요 모두 고려 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 299,000,000원

주변 시세(2026년 3월 기준, 보네르캐슬 46.41㎡)는 285,000,000원 수준입니다.

본 물건은 2020년 준공으로 연식이 신축급에 해당하나, 건물 면적(35.39㎡)은 비교 대상 신축 물건에 비해 작을 수 있습니다.

가장 큰 위험 요소는 토지에 설정된 구분지상권의 인수 부담입니다. 이 권리의 구체적인 내용과 잔여 기간, 토지 사용에 미치는 영향 등을 면밀히 분석하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 인수되는 구분지상권으로 인한 가치 하락 가능성을 반영하여, 예상 입찰가를 240,000,000원에서 260,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본 물건의 정확한 권리 분석, 현장 조사, 구분지상권의 실질적인 가치 영향 분석 등을 통해 더욱 신중하게 결정해야 합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에 언급되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.