나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11729 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철1호선 ""독산역"" 북동측 인근에 위치하는 구분
건물(미림에이클래스 제101동 제4층 제401호)로서 주위는 오피스텔, 지식산업센터, 다세대
주택 및 근린생활시설 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 ""독산역""이 소재하는
등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제4층 제401호로서
(사용승인일 : 2021.07.08.)
외 벽 : 석재붙임 마감 등
창 호 : PVC 창호 등입니다.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하나 관련공부상의 용도는 오피스텔입니다.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차설비, 승강기 등이 구비되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 업무시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭10m~12m)(2024-06-27)
(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제201
5-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건
축+옥탑 등), 육군수도방위사령부관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08
-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.
~2026.8.25) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

<blank line>

<blank line>

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경11729 (1) 사건에 대한 물건 정보를 기반으로 작성되었습니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11729 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제4층 제401호

* 건물명: 미림에이클래스

* 용도: 오피스텔 (건축물 현황상 업무시설)

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 사용승인일: 2021년 07월 08일 (신축 건물)

* 총 층수: 지하 1층 / 지상 12층

* 해당 층수: 4층

* 건물 면적: 23.98㎡ (약 7.25평)

* 토지 면적: 8.46㎡ (약 2.56평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 감정가: 254,000,000원

1.2. 채권자 정보

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

<blank line>

<blank line>

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 지식산업센터, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

* 지하철 1호선 "독산역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

<blank line>

<blank line>

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경11729)

* 총 채권액 (등기부상): 251,000,000원 (주택도시보증공사)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (명: 유 )

* 보증금: 251,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021년 08월 30일

* 확정일자: 2021년 11월 04일

* 배당신고일자: 2023년 09월 15일

* 대항력: 없음

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존 (갑1, 2021-07-14 접수)

* 공유자 전원지분 전부 이전 (갑2, 2021-08-30 접수, 매매, 말소)

* 주택임차권 (을3, 2023-09-15 접수, 유정헌, 251,000,000원, 말소)

* 강제경매 (갑3, 2025-08-26 접수, 주택도시보증공사, 251,000,000원, 말소기준권리)

* 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

* 특별매각조건에 따라, 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 이에 따라 임차인 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력이 포기되는 조건입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

<blank line>

<blank line>

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 독산동 일대는 오피스텔, 지식산업센터, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 이용 현황

* 본건은 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

4.3. 최근 시세 동향

* 최근 실거래 정보에 따르면, 동일 건물(미림에이클래스) 내 29.71㎡ 면적이 2025년 6월 30일에 27,900만원(2억 7,900만원)에 직거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

<blank line>

<blank line>

5.1. 편의시설

* 인근에 지하철 1호선 독산역이 위치하며, 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 상태

* 2021년 7월에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 건물에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 주차, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

<blank line>

<blank line>

6.1. 내부 확인 불가

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 불가하므로, 입찰 전 반드시 현장 조사가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류 접합 지역입니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 2025년 08월 21일부터 2026년 08월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 한정될 수 있습니다. (외국인, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도 외 계약 시 허가 필요)

7. 종합 의견

<blank line>

<blank line>

본 물건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 독산역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 권리관계가 비교적 명확하며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다. 특히 주택도시보증공사의 임차권이 말소 예정으로, 명도 관련 리스크가 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 폐문부재로 인한 내부 확인 불가 상태는 주의가 필요하며, 토지거래허가구역 지정 기간 등 일부 제한 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

<blank line>

<blank line>

* 신축 오피스텔: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 즉시 임대 또는 실거주가 가능합니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 인근으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 소멸: 모든 등기상 권리가 말소 예정이므로 낙찰 후 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 우수한 입지와 신축 건물을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

<blank line>

<blank line>

최근 실거래가 (2025년 6월): 29.71㎡ 면적 기준 27,900만원 (약 939만원/㎡)

본건 건물 면적: 23.98㎡

본건의 감정가는 254,000,000원입니다. 최근 실거래가(27,900만원)가 감정가보다 높게 형성되어 있습니다. 임차인의 보증금 251,000,000원은 매각으로 인해 소멸되므로 입찰가 산정 시 인수 금액으로 고려하지 않습니다.

폐문부재로 인한 내부 확인 불가, 토지거래허가구역 지정 기간 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 최근 실거래가 및 감정가, 그리고 신축 역세권 오피스텔의 가치를 종합적으로 고려할 때, 230,000,000원에서 260,000,000원 사이의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 경매 진행 상황, 입찰 경쟁률, 본건에 대한 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.