나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11699 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제10층 제1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡1동주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철2,5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 제10층 제1001호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호2,3 공히, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 2. 물건 기본정보

3. 1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11699 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제10층 제1001호

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설로 등재, 현황 주거용으로 사용 중)

* 건축년도: 2021년 7월 23일 사용승인

4. 1.2. 면적 및 건물 현황

* 토지면적: 8.25㎡ (약 2.49평)

* 건물면적 (전유면적): 27.63㎡ (약 8.36평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 중 10층 1001호

* 총 건물 연면적: 1864.12㎡ (약 563.00평)

5. 1.3. 매각 대상 및 경매 정보

* 감정가: 272,000,000원 (2억 7,200만원)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부채권 총액: 288,000,000원)

6. 2. 입지조건

7. 2.1. 주변 환경

* 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 소재함.

* 인근 지역은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

8. 2.2. 교통망

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치함.

* 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 제반 교통상황은 무난한 편임.

9. 2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역.

* 소로 3류(폭 8m 미만)에 접하며, 일부 도로 포함.

* 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역.

* 외국인 등 토지거래계약 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

10. 3. 권리분석

11. 3.1. 임차인 현황

* * G *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-09

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금은 없으나, 금액이 미상으로 간주될 수 있어 주의가 필요합니다.

* * 황 (주택도시보증공사 보증)

* 보증금: 288,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-17

* 확정일자: 2021-12-02

* 배당신고일자: 2023-09-22

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권등기 말소 및 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기 조건으로 매각.

12. 3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(288,000,000원)의 강제경매개시결정 (2025-08-25 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 모든 전입자 및 근저당, 임차권 등 (단, 매수인이 인수하기로 한 경우 제외)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 없음)

13. 3.3. 인수 보증금 합계

* 0원

* (상기 임차인 황 은 매각조건에 따라 보증금반환청구권을 포기하므로 인수 대상이 아닙니다. 임차인 G *는 보증금 0원으로 인수 부담이 없습니다.)

14. 4. 상권분석

15. 4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 강서구 화곡동은 주거, 상업, 업무 기능이 혼합된 지역으로, 빌라와 오피스텔 밀집 지역의 특징을 보입니다.

* 까치산역 인근은 지하철 역세권을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달해 있습니다.

16. 4.2. 상업시설 현황

* 인근에 다수의 근린생활시설, 식당, 카페 등이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 오피스텔 자체 내 상가 및 인근 상가 이용이 가능합니다.

17. 5. 생활정보

18. 5.1. 편의시설

* 인근에 마트, 은행, 주민센터 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 까치산역을 중심으로 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

19. 5.2. 주거환경

* 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용되고 있어 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거지로 적합합니다.

20. 6. 잠재적 리스크

21. 6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 G *의 전입일자(2025-02-09)가 경매개시일(2025-08-25) 이후이나, "대항력 있음"으로 표기되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 보증금이 0원이므로 실질적 인수 부담은 없을 것으로 예상됨)

* 임차인 황 의 보증금 2억 8,800만원에 대한 포기 조건이 이행되지 않을 경우, 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있습니다. (매각허가 시 조건 이행 여부 최종 확인 필수)

22. 6.2. 법규 및 규제 리스크

* 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 규제 지역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

23. 6.3. 기타 리스크

* 화곡동 지역은 최근 몇 년간 전세 사기 관련 이슈가 있었던 지역으로, 임차인 관련 권리관계 및 서류 확인에 더욱 신중해야 합니다.

* 현황 주거용 사용에 따른 주택임대차보호법 적용 여부 및 세금 관련 문제 발생 가능성.

* 주변 지역에서 별도의 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

24. 7. 종합 의견

25. 본 물건은 서울 강서구의 역세권 오피스텔로, 비교적 양호한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리관계는 복잡하나, 매각조건을 통해 대부분의 채무 및 임차인 관련 부담이 소멸되거나 포기될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 G *의 대항력 유무와 보증금 0원이라는 특이사항, 그리고 황 임차인의 보증금 포기 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. 주거용으로 사용 중인 오피스텔임을 감안하여, 향후 주택 관련 정책이나 세금 변화에 대한 고려가 필요합니다.

26. 8. 투자 포인트

27. * 서울 서부권 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 총 채무액(2.88억원) 및 감정가(2.72억원) 대비 소액의 인수 보증금(0원)으로 인한 낮은 초기 투자 부담.

* 주거용으로 활용 가능한 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 고려 가능.

* 명확한 말소기준권리와 매각 조건을 통한 권리관계 명확성 (조건 이행 시).

28. 9. 예상 입찰가

29. 감정가: 272,000,000원

* 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례를 추가적으로 분석하여 입찰가 산정 필요.

* 본 물건은 인수 보증금이 0원이며, 특이사항 및 리스크 요인(특히 임차인 G * 관련)을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 인근 오피스텔의 실거래가 및 전월세 시세 조사를 통해 보수적인 접근 권장.

* 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 100% 범위 (244,800,000원 ~ 272,000,000원) 내에서 입찰가를 고려하되, 현장 방문 및 권리관계 최종 확인 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.