나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11547 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제13층 제1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구청"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 주상용건물, 오피스텔, 업무시설, 공공시설, 교육시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물 내 제13층 제1302호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 :벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설, 승강기설비, 기계식주차장설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필지 일단의 대체로 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 화곡로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 987-3 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03)임.
화곡동 987-15 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11547 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제13층 제1302호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 227,000,000원

* 토지 면적: 3.40㎡ (약 1.03평)

* 토지 지분: 3.4021㎡

* 건물 면적: 17.59㎡ (약 5.32평, 전용면적)

* 건물 지분: 17.59㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 상세:

* 총 층수: 지하 1층, 지상 19층

* 해당 층: 13층

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 준공: 2022년 3월 30일

* 총 호수: 125호

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 주상용건물, 오피스텔, 업무시설, 공공시설, 교육시설, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 본건 남동측으로 화곡로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 가압류 결정(2023카단803379) (등기부상 갑3, 채권자: 서울보증보험)

* 매각으로 인한 소멸 여부: 특별매각조건에 명시된 바와 같이, 임차인 및 임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없습니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 및 보존 등기 외 다수의 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액은 650,099,403원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 29일

* 확정일자: 2022년 6월 30일

* 배당신고일자: 2024년 6월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 임차인 박효진은 주택도시보증공사로부터 보증금 반환에 대한 보험을 가입하였으며, 해당 임차권은 매수인에게 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 서울 강서구 화곡동 지역은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 강서구청 인근으로 행정 및 공공시설 이용이 편리하며, 다양한 상업시설이 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용 중이므로, 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다. (정확한 지하철역 정보는 명시되지 않았으나, 화곡동 지역 특성상 역세권 연계 가능성 고려)

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 이용할 수 있습니다.

* 공공시설: 강서구청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 교육 시설이 소재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역: 공항 관련 시설 보호 및 안전을 위한 고도 제한 등 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 대공방어협조구역: 군사시설 보호 관련 규제가 존재합니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등 다수의 도시관리계획이 적용되어 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게는 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 복잡한 채권 관계와 여러 권리가 얽혀 있어 권리분석에 신중을 기해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 특별히 인근에 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 강서구청 인근이라는 입지적 장점이 있습니다.

* 건물 준공 연도가 비교적 신축(2022년)에 해당하여 시설 노후화에 대한 우려는 적습니다.

* 경매 채권자가 주택도시보증공사이며, 임차인의 보증금 관련 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 점이 긍정적입니다.

* 다만, 여러 법규에 의한 토지 이용 제한과 복잡한 채권 관계는 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 매수 시 임대차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다 (대항력 없는 임차인).

* 강서구청 및 인근 상업지구 내에 위치하여 직장인 수요 등 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 비교적 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 227,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

* 본 물건은 전용면적 17.59㎡ (약 5.32평)의 소형 오피스텔입니다.

* 최근 강서구 화곡동 지역의 오피스텔 실거래가 및 유사 물건의 매매 사례를 종합적으로 분석해야 정확한 시세 파악이 가능합니다.

* 일반적으로, 현재 시장 상황과 해당 지역의 오피스텔 거래 동향을 고려할 때, 공급 부족 및 지역 가치 상승 요인을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 다만, 여러 규제가 적용되는 지역 특성과 건물 규모 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원 (본 가격은 현재 시장 상황 및 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.