나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11716 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-53 대흥오피스텔 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘우장초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 숙박시설, 공원, 다세대주택, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 ‘등촌역’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 등촌역(지하철 9호선), 근거리에 염창역(지하철 9호선) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조
벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상2층 건 내 제1층 제3호로서
(사용승인일 : 1991.04.03)
외 벽 : 적벽돌쌓기마감 등,
창 호 : 새시창호 등임.

건물의 구조

■ 건물의 구조
철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상9층 건 내 제8층 제802호로서
(사용승인일 : 1997.02.17)
외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비 등이 되어있음.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

대상물건의 북동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1)~3) 공히
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11716 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-53 대흥오피스텔 제8층 제802호

용도: 오피스텔

감정가: 136,000,000 원

토지면적: 11.09㎡ (약 3.35평)

건물면적: 41.55㎡ (약 12.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제8층 제802호

사용승인일: 1997년 2월 17일

1.1. 입지조건

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘우장초등학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 숙박시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

건물까지 차량 접근이 용이하며, 북동측 및 남서측으로 각각 폭 5~8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 9호선 등촌역 및 염창역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 채권자 고건우의 부동산강제경매 신청으로 개시되었습니다.

등기부상 각종 압류 및 강제경매 등기(을구 5번, 갑 21~24번)는 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

그러나, 을구 순위 5번의 주택임차권(고건우)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 분석:

* 임차인: 고 (고건우)

* 보증금: 140,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2020년 10월 7일

* 확정일자: 2020년 9월 15일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0 원 (배당에서 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수)

임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 140,000,000원의 전부 또는 일부를 배당받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 고려 사항입니다.

1.3. 상권분석

대상물건이 위치한 화곡동 일대는 주거, 상업, 업무시설이 복합적으로 분포된 지역입니다.

오피스텔, 다세대주택, 상가 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

용도지역상 일반상업지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 지역 특성에 따른 개발 가능성을 내포합니다.

다만, '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역' 등으로 지정되어 있어 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육: ‘우장초등학교’가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통: 지하철 9호선 등촌역 및 염창역을 이용하기 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험이 가장 큽니다. 임차인의 전입일자(2020-10-07) 및 확정일자(2020-09-15) 기준으로 보증금 140,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 감정가 136,000,000원 대비 임차인 보증금이 더 높아, 전액 배당받지 못할 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 '한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 건물 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

공항 관련 법규(중요시설물보호지구, 수평표면구역)에 따른 고도 제한 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강서구 화곡동의 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 140,000,000원의 인수 가능성이 매우 높은 것이 가장 큰 리스크입니다. 감정가(136,000,000원)보다 임차인의 보증금이 더 높으므로, 경매 절차에서 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담해야 할 상황입니다. 따라서, 잠재적 인수 금액을 철저히 계산하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 9호선 역세권 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

화곡동 지역은 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

(단, 임차인 관련 리스크 해소 및 지역 개발 동향을 면밀히 파악해야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 136,000,000 원

시세 분석: 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적 오피스텔의 거래가는 약 82,000,000 원 ~ 90,000,000 원 수준이며, 이는 평당 약 244만원 ~ 294만원으로 환산됩니다. 본 물건의 전용 면적(41.55㎡) 기준 시세는 약 101,370,000 원 ~ 122,150,000 원 범위로 추정됩니다. 다만, 본 경매 물건의 감정가는 136,000,000원으로, 최근 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 인수 보증금을 제외하고 순수한 물건 가치에 대해 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준을 고려한 입찰가를 산정할 수 있습니다. 본 물건의 경우, 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여, 110,000,000 원 ~ 118,000,000 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (실질적인 투자 결정 시에는 인수해야 할 보증금 금액을 고려하여 입찰가를 조정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.