나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103729 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-419 2층201호 다세대주택 경매
서울특별시 관악구 국회단지21길 21 행복스위트 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경103729(서울중앙지방법원 경매21계). 감정가 202,000,000원, 최저가 161,600,000원. 매각기일은 2026-09-15입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2025 타경 103729 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-419 2층201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 국회단지21길 21 행복스위트 |
| 용도 | 집합건물 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 관할법원 | 서울중앙지방법원 경매21계 (530-1822(제4별관 민사집행과)) |
| 이용제한 | 대공방어협조구역, 도시지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 제1종일반주거지역, 소규모주택정비 관리지역 |
면적
| 토지면적 | 21.88㎡ (6.62평) |
|---|---|
| 건물면적 | 23.65㎡ (7.15평) |
금액
| 감정가 | 202,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 161,600,000원 (감정가 대비 80%) |
| 입찰보증금 | 16,160,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.08.11 | 202,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.09.15 | 161,600,000원 |
감정평가 요약
감정평가기관: 명일 · 평가일 2025.09.06
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경
- 본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며 ""서울은천초등학교"" 북서측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서
제반 주위환경은 보통임. - 교통상황
- 본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통임. - 건물의 구조
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호로서
(사용승인일: 2014.11.25)
외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등 - 이용상태
- 다세대주택으로 이용 중임.
- 설비내역
- 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 필로티주차장 등이 되어 있음.
- 토지의 형상 및 이용상태
- 본건은 다소 급한 경사지의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.
- 인접 도로상태등
- 본건 토지 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.
- 토지이용계획 및 제한상태
- 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목
도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국
인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) - 공부와의 차이
- 해당사항 없음.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 임대관계 미상임.
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
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1.1. 기본 현황
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사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103729 (1)
소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-419 2층201호
용도: 다세대주택
건축물 현황: 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 2층 201호 (사용승인일: 2014.11.25)
토지 면적: 21.88㎡ (약 6.62평)
토지 지분: 21.875㎡ (약 6.62평)
건물 면적: 23.65㎡ (약 7.15평)
건물 지분: 23.65㎡ (약 7.15평)
감정가: 202,000,000원
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1.2. 매각 대상
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토지/건물 일괄매각 (부동산강제경매)
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1.3. 권리 내역
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채권자: 주택도시보증공사
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2. 입지조건
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2.1. 위치 및 주변 환경
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본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, '서울은천초등학교' 북서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.
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2.2. 교통상황
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본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
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3. 권리분석
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3.1. 선순위 권리
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등기부상 말소기준권리는 2023년 1월 3일 접수된 임우찬의 가압류 (갑7)임.
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3.2. 후순위 권리
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임우찬 가압류(갑7) 이후 다수의 압류, 가압류가 존재하며, 채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑14)으로 본 경매가 진행되었음.
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3.3. 임차인 현황
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* 주택임차권 (을3)
* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )
* 보증금: 225,000,000원
* 차임: 0원
* 전입일자: 2022.11.28
* 확정일자: 2022.10.20
* 비고: 을구 3번 주택임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정임.
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3.4. 인수 및 소멸되는 권리
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* 을구 3번 주택임차권은 매수인에게 인수되지 않고 말소됨.
* 임차인 이현일은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담 없음.
* 소유권 이외의 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 모두 소멸될 것으로 보임.
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3.5. 말소기준 권리
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2023년 1월 3일 접수된 임우찬의 가압류 (갑7)
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4. 상권분석
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4.1. 주변 시세 분석
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입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대 주택의 시세는 형성되어 있습니다. 2022년식 '성진리치빌6차' (39.75㎡)는 2026년 7월 5.4억원에 매매되었으며, 1991년식 '훼밀리빌라A' (53.28㎡)는 2026년 7월 1.9억원에 매매되었습니다. 또한, 2016년식 '비쥬타운B' (26.98㎡)는 2026년 7월 2.83억원에 매매되었습니다. 본건은 2014년식, 전용면적 23.65㎡ (약 7.15평)으로, 최근 매매된 '비쥬타운B' (2016년식, 26.98㎡)와 비교 시 유사한 연식 및 작은 면적임을 고려할 때, 2.8억원 내외의 시세가 형성될 수 있습니다. 다만, 건물 연식과 관리 상태에 따라 시세 변동이 있을 수 있습니다.
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4.2. 건물 정보
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* 주소: 서울특별시 관악구 봉천동 635-419 (국회단지21길 21)
* 준공 연도: 2014년 4월 28일 (사용승인일 2014.11.25)
* 구조: 철근콘크리트구조
* 총 층수: 5층
* 해당 호수: 2층 201호
* 전용 면적: 23.65㎡ (약 7.15평)
* 대지 지분: 21.875㎡ (약 6.62평)
* 주차: 4대 (옥내 자주식)
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5. 생활정보
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5.1. 편의시설
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인근에 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.
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5.2. 교육시설
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'서울은천초등학교' 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.
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6. 잠재적 리스크
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6.1. 토지거래허가구역
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본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다. (2024-09-10 ~ 2029-09-09, 2025.8.26 ~ 2026.8.25 지정 기간 확인 필요)
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6.2. HUG 인수조건 변경
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주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금 전액 변제를 조건으로 대항력 포기 및 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.
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6.3. 공동담보
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공동담보로 설정된 다른 부동산이 있는지 확인이 필요하나, 등기부상 본건에 직접적인 추가 부담은 보이지 않습니다.
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6.4. 선순위 임차권
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특이사항 및 특수물건정보에 '선순위 임차권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 을구 3번 주택임차권은 말소 예정이며, 임차인 이현일은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.
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6.5. 혐오시설 유무
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주변 환경을 고려할 때 특별한 혐오시설의 존재 가능성은 낮습니다.
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7. 종합 의견
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본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 서울은천초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다. 건축된 지 약 10년가량 되었으며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 기대됩니다. 등기부상 임차권은 말소될 예정이며, 채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금 전액 변제를 약속하고 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 다만, 토지거래허가구역에 해당하므로 매수 시 관련 허가를 확인해야 하는 점, 그리고 권리관계가 복잡한 편이므로 철저한 사전 조사가 필요합니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.
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8. 투자 포인트
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* 신축급(2014년식) 다세대주택으로 관리가 용이함.
* 초등학교 인근으로 학군 수요가 있을 수 있음.
* 임차보증금 인수 부담이 없음.
* 서울 내 주요 지역 접근성이 좋은 편임.
* 공동담보 및 복잡한 권리관계로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회.
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9. 예상 입찰가
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* 감정가: 202,000,000원
* 주변 시세 분석: 유사한 연식 및 면적의 '비쥬타운B' (2016년식, 26.98㎡)가 2.83억원에 매매된 사례가 있습니다. 본건의 면적(23.65㎡)과 연식(2014년)을 고려할 때, 2.8억원 내외의 시세 형성이 예상됩니다.
* 인수 보증금: 0원
* 본건의 감정가는 2.02억원으로, 주변 실거래가(2.83억원)와 괴리가 크므로 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.
* 따라서, 주변 시세의 하단부인 2.5억원 ~ 2.7억원 수준을 목표로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.
* 최종 권장 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 260,000,000원
* 주의: 본 금액은 예상치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.
나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.